الرهن العقاري بسعر فائدة متغير: التعريف والأنواع والمزايا والعيوب

مقدمة

يعتبر الرهن العقاري بسعر فائدة متغير (ARM) قرضًا يستند سعر الفائدة فيه إلى مؤشر، والذي يكون عادة معدل LIBOR أو معدل الصندوق الفيدرالي أو سندات الخزانة لمدة سنة واحدة. يُعرف الرهن العقاري بسعر فائدة متغير أيضًا بـ “القرض بسعر فائدة قابل للتعديل” أو “الرهن العقاري بسعر فائدة متغير” أو “القرض بسعر فائدة متغير”.

الأنواع

يقرر كل مقرض كم نقطة سيضيفها إلى معدل المؤشر كجزء من هامش الرهن العقاري بسعر فائدة متغير. وعادة ما تكون هذه النقاط عدة نقاط في المئة. على سبيل المثال، إذا كان معدل LIBOR هو 0.5٪، فإن سعر الرهن العقاري بسعر فائدة متغير يمكن أن يكون 2.5٪ أو 3.5٪. وسوف يحتفظ معظم المقرضين بالسعر عند هذا المعدل المعلن لفترة معينة. ثم يتغير السعر بانتظام. ويُعرف هذا باسم “إعادة التعيين”. ويعتمد ذلك على شروط القرض. يمكن أن يحدث إعادة تعيين الرهن العقاري الخاص بك شهريًا أو ربع سنويًا أو سنويًا أو كل ثلاث سنوات أو كل خمس سنوات، اعتمادًا على نوع القرض الذي تحصل عليه. يجب أن تقرأ النص الصغير بعناية لتحديد ما إذا كنت ستكون قادرًا على دفع الفائدة العالية.

المزايا

ميزة الرهن العقاري بسعر فائدة متغير هي أن السعر أقل من الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت. ترتبط هذه الأسعار بسندات الخزانة لمدة 10 سنوات، مما يعني أنه يمكنك شراء منزل أكبر بسعر أقل. وهذا مغرٍ بشكل خاص للمشترين الأوائل والأشخاص ذوي الدخل المتوسط.

العيوب

العيب الكبير هو أن الدفعة الشهرية يمكن أن ترتفع بشكل كبير إذا ارتفعت أسعار الفائدة. يفاجئ العديد من الأشخاص عند إعادة تعيين سعر الفائدة، على الرغم من أن ذلك مكتوب في العقد. إذا لم يزد دخلك، فقد لا تكون قادرًا على تحمل تكاليف المنزل بعد ذلك، وقد تفقده.

الأنواع

في عام 2004، ابتكر المصرفيون أنواعًا جديدة من القروض لجذب المشترين المحتملين. وفيما يلي بعض الأمثلة على الأكثر شيوعًا:

القروض بالفائدة فقط: تتمتع هذه القروض بأدنى أسعار. يذهب الدفع الشهري الخاص بك فقط للفائدة وليس للرأسمال لمدة ثلاث إلى خمس سنوات. بعد ذلك، تبدأ في دفع مبالغ أعلى لتغطية الرأسمال، أو قد يُطلب منك دفعة كبيرة.

إذا كنت تعرف كيف تعمل هذه القروض، فإنها يمكن أن تكون مفيدة جدًا. إذا كنت تستطيع تحملها، فإن أي دفعة إضافية تذهب مباشرة إلى الرأسمال. إذا كنت ملتزمًا بجعل هذه الدفعات، فيمكنك فعليًا دفع مبالغ أكثر ضد الرأسمال. وبهذه الطريقة، ستحصل على حقوق أعلى في المنزل مقارنة بالرهن العقاري التقليدي. هذه القروض خطرة إذا لم تكن مستعدًا للتعديل أو الدفعة الكبيرة. كما أن لديها جميع العيوب نفسها لأي رهن عقاري بسعر فائدة متغير.

القروض بخيارات: تتيح للمقترضين اختيار مقدار الدفعة الشهرية. تبدأ بأسعار “مغرية” تبلغ حوالي 1٪ إلى 2٪، والتي يمكن أن تعيد ضبطها إلى سعر أعلى، حتى بعد الدفعة الأولى. يقوم معظم المقترضين بدفع الحد الأدنى من الدفعة الشهرية. يتم إضافة الباقي إلى رصيد الرهن العقاري، تمامًا مثل القروض بالأقساط السلبية.

يعتقد المقترضون أن الدفعات ثابتة لمدة خمس سنوات. إذا ارتفع رصيد الرهن العقاري الغير المدفوع إلى 110٪ أو 125٪ من القيمة الأصلية، فإن القرض يعيد ضبطه تلقائيًا. يمكن أن يؤدي ذلك إلى دفعة تكون ثلاث مرات أكبر من المبلغ الأصلي. تمنع العقوبات الشديدة المقترضين من إعادة التمويل. نتيجة لذلك، يتعمق معظم المقترضين في الديون. بمجرد أن يصبح المنزل أقل قيمة من الرهن العقاري، أو يفقد المقترض وظيفة، فإنه يتم سحبه.

كانت هذه القروض هي السبب الرئيسي وراء أزمة الرهن العقاري الفرعية. ارتفعت نسبة القروض بخيارات من 2٪ من إجمالي القروض العقارية في عام 2003 إلى 9٪ في عام 2006. وغالبية هذه القروض تعرضت للتخلف عن السداد. على الأقل 60٪ منها كانت في ولاية كاليفورنيا، حيث انخفضت أسعار المنازل بنسبة 40٪ من عام 2006 إلى عام 2011.

Source: https://www.thebalancemoney.com/what-is-an-adjustable-rate-mortgage-3305811