ماذا يجب عليك فعله إذا تم رفض بيعك القصير؟

تعريف البيع القصير

البيع القصير هو العملية التي يسمح فيها البنك الخاص بك ببيع منزلك بأقل من رصيد القرض العقاري الباقي. يجب على البائع أن يثبت لرضا البنك أنه ليس هناك طريقة واقعية له لمواصلة السداد، عادةً بسبب حدوث شيء مأساوي مثل فقدان الوظيفة أو الطلاق.

يتطلب البيع القصير موافقة البنك واتفاقه على التنازل عن الرصيد المستحق، ويجب على البائعين التأكد تمامًا من تضمين هذا البند في الموافقة.

تحقق من حالة العقد الخاص بك

ربما قد وقعت أنت والمشتري السابق عقد الشراء إذا تم تقديم أوراق البيع القصير الخاصة بك إلى البنك. يحتوي معظم عقود البيع القصير على نوع من الإضافة التي تجعل العقد خاضعًا لموافقة البيع القصير، وربما يكون هناك حد زمني مفروض كشرط في عقد الشراء.

لا يمكنك بيع منزلك قانونيًا للمرة الثانية إذا كنت لا تزال ملتزمًا بمشترٍ قائم، لذا تحقق من الأوراق. اتصل بشركة العنوان أو وكيل المشتري، وتأكد من إلغاء العقد بالكتابة إذا لم ينته.

الاتصالات من وكلاء عقارات أخرى

من المحتمل أن تبدأ في تلقي مكالمات هاتفية من وكلاء عقارات آخرين إذا انتهت صلاحية إعلانك. سيقدمون خدماتهم أو يقترحون أن لديهم مشترين لمنزلك. هؤلاء الوكلاء على الأرجح ليس لديهم مشترين.

لا يوجد ضمان بأن الوكلاء الذين يتبعون القوائم المنتهية لديهم أي خبرة في العمل مع البيع القصير. تأكد من توظيف وكيل ذو خبرة كبيرة لديه العديد من عمليات البيع القصير. يمكن أن يؤذي وكيل غير متمرس بدون خلفية قوية في هذا المجال قضيتك وقد يكون السبب في عدم الموافقة على البيع القصير الأول. معظم وكلاء البيع القصير ذوي الخبرة لا يستسلمون أبدًا حتى يتم الموافقة على البيع القصير.

توظيف وكيل جديد

ضع منزلك مرة أخرى في السوق مع صور جديدة وابحث عن مشترٍ جديد. تأكد من أن المشتري سيظل ملتزمًا بالانتظار للحصول على موافقة البيع القصير. قد تحتاج إلى طلب من وكيل المشتري أن يقدم وعدًا بالكتابة بأنه لن يقدم عروضًا أخرى للمشتري بعد قبول العرض.

ليس كل مشترٍ فعلي على استعداد للتزام بشراء عقار بيع قصير، والمشتري الملتزم ضروري. في الواقع، ليس لديك فعلاً مشترٍ تحت العقد إذا لم يكن المشتري ملتزمًا. لديك فقط ورقة غير ذات قيمة.

تأكد من أنك تستوفي الشروط

تتطلب معظم البنوك أن يتوافق البائع مع واحدة أو أكثر من المعايير المطلوبة في توجيهات تلك البنك قبل أن يوافقوا على البيع القصير. سيتطلبون بيانًا مكتوبًا يشرح سبب الحصول على الموافقة، ويشار إليه باسم “رسالة الصعوبات”. ليست كل البنوك تعمل بتوجيهات متطابقة، ولكن بعض الظروف تنطبق على البيع القصير تقريبًا:

• تنفق مزيدًا من المال مما تكسبه حاليًا.
• أنت تطلق النار على طلاق أو مطلق ولا يمكنك تحمل تكاليف المنزل بمفردك.
• سيتم تعديل سعر الفائدة على قرضك قريبًا أو قد تم زيادته بالفعل.
• حدثت وفاة أو مرض طبي في عائلتك تسبب في تأخر القسط العقاري.
• القرض الخاص بك في حالة تأخر بما لا يقل عن 30 يومًا عندما كان الموعد الأخير للدفع.
• أنت عاطل عن العمل وليس لديك فرصة كبيرة للتوظيف.
• لقد أكملت إفلاسًا قد أعفى جميع ديونك.

قد يتم رفض البيع القصير أحيانًا بسبب أمور بسيطة مثل أن البائع يدفع قسط الرهن العقاري بانتظام. قد تنص توجيهات البنك على أنه لا يُسمح للبنك بالموافقة على البيع القصير إذا لم تكن دفعات الرهن العقاري متأخرة.

مراجعة رسالة الصعوبات الخاصة بك

تأكد من تضمين أسباب طلبك في رسالة الصعوبات الخاصة بك. يتعامل مفاوضو البنك مع حجم كبير من الملفات، وليس دائمًا يفحصون كل وثيقة بعناية كبيرة كما يمكنهم. اجعل من الواضح جدًا أنك تواجه صعوبات وقدم وثائق لإثبات ذلك.

أرسل نسخة من أوراق الطلاق الخاصة بك إلى البنك إذا انتهت زواجك أو ينتهي. قم بتضمين فواتير من الطبيب الخاص بك مع تشخيصات طبية أو خطط علاج. قم بتفصيل كل دخلك الشهري مقابل النفقات.

قد لا توفر بعض البيانات المالية للبنك أماكن أو صناديق للمقترض لتضمين جميع النفقات، لذا قم بإنشاء نموذج خاص بك. قم بتسجيل دخلك على اليسار وجميع النفقات على اليمين، بغض النظر عن الأوراق التي قدمها لك البنك لإكمالها. أظهر رقمًا سلبيًا في الأسفل عن طريق طرح ديونك من دخلك.

إعادة تقديم طلبك

من المرجح أن يتم الموافقة في نهاية المطاف على البيع القصير الخاص بك. يرغب البنوك في إجراء البيع القصير. يوفر التسوية الوطنية للرهن العقاري حوافز مالية للبنوك لإجراء البيع القصير، وكذلك برنامج البيع القصير HAFA.

في الواقع، يفضل معظم البنوك إجراء البيع القصير على تعديل القرض، حيث يوافق الدائن على إعادة هيكلة القرض العقاري الخاص بك، وربما يعدل سعر الفائدة أو يمتد الأجل لنقل التزام الرهن العقاري إلى حدود 31٪ من دخلك الشهري الإجمالي. هذا هو المعيار الذي يعتبره الحكومة الفيدرالية قرضك “ميسور التكلفة”.

النظر في تنازل العقار بدلاً من إجراءات الإجلاء

قد تفكر أيضًا في طلب من البنك قبول تنازل العقار بدلاً من إجراءات الإجلاء إذا كنت ببساطة لا تستوفي شروط البيع القصير. ينطوي ذلك على تسليم الملكية إلى البنك مقابل إلغاء الرهن العقاري. يسمح هذا أيضًا للبنك بتجنب عملية الإجلاء الطويلة والمكلفة.

Source: https://www.thebalancemoney.com/when-your-short-sale-is-denied-1799167