ما هو فاني ماي؟

فاني ماي هي وكالة نصف حكومية تجعل شراء أو استئجار منزل أكثر تحملاً، مع الحد من المخاطر للمقرضين. إنها تلعب دورًا حاسمًا في الحفاظ على قرض الرهن العقاري لمدة 30 عامًا ثابت الفائدة، وهو الخيار الأكثر شعبية للقروض العقارية في السوق.

تعريف وأمثلة عن فاني ماي

يشير اسم فاني ماي إلى “الجمعية الوطنية للرهن العقاري الفيدرالية” (FNMA). تأسست كمؤسسة تابعة للحكومة في عام 1938، وهي وكالة خاصة تأسست من قبل الكونغرس لتحسين تدفق الائتمان في أجزاء من اقتصاد الولايات المتحدة. توفر الشركة الحكومية الممولة خدمات مالية للجمهور لأشياء مختلفة، وخاصة القروض العقارية، عن طريق الحفاظ على سيولة سوق رأس المال.

تحت الإشراف الرقابي لوكالة تمويل سكن المتحدة ، يتم دعم الدائرة المالية لفاني ماي ماليًا من قبل وزارة الخزانة الأمريكية من خلال اتفاقات شراء أسهم مفضلة أولى للشيخوخة، ويسمح لوكالات تمويل السكن بالاحتفاظ بأرباحها لتحقيق قواعد رأس المال. تتمثل المهمة الرئيسية لفاني ماي في شراء الرهن العقاري من البنوك ووسطاء الرهن العقاري والنقابات الائتمانية. هذه العمليات تحرر أموال المقرضين بحيث يتمكنوا من تقديم مزيد من القروض. تعبئ فاني ماي بعض القروض التي تشتريها في أوراق رهن عقاري.

تقدم فاني ماي أيضًا تمويلًا لتطوير الإسكان الميسور التكلفة. يجب أن تخدم نسبة معينة من القروض العقارية لفاني ماي الأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط ​​

في عام 2020، قدمت فاني ماي 1.4 تريليون دولار لتمويل سوق الإسكان. كانت مسؤولة عن تمويل 6 ملايين منزل في الولايات المتحدة من خلال عمليات الشراء وإعادة التمويل والإيجار.

كيف يعمل فاني ماي لشراء المنازل

تقدم معظم البنوك ومقرضي الرهن العقاري قروضًا مضمونة من قبل فاني ماي. ومع ذلك ، يجب أن تكون جميع المقرضين الذين يقدمون قروض FNMA معتمدين من قبل المؤسسة ، وأن يوافقوا على معايير الإقراض المحددة.

تذكر أن الحد الأقصى لقرض فاني ماي لمنزل عائلي واحد في عام 2021 هو 548،250 دولار في 48 ولاية و 822،375 دولار في ألاسكا وهاواي وغوام وجزر العذراء الأمريكية.

للتأهل للحصول على قرض فاني ماي ، تحتاج إلى الحصول على الحد الأدنى من النقاط الائتمانية و هو 620 ونسبة الدين إلى الدخل DTI تكون 36٪ أو أقل (في بعض الحالات ، يمكن أن تكون DTI الخاصة بك مرتفعة حتى 45٪). كما ستحتاج أيضًا إلى استكمال نموذج طلب القرض السكني الموحد الذي ستمنحك إياه المؤسسة المالية التي تعمل معها.

تقدم فاني ماي أيضًا قرض HomeReady، وهو مفيد إذا كنت لا تملك ما يكفي من المال لدفعة أولى كبيرة أو تخطط لتضمين شخص مشترك في القرض أو لديك مصادر دخل غير تقليدية. يتطلب قرض HomeReady فقط دفعة أولى بنسبة 3٪. بالإضافة إلى ذلك، يمكن لأشخاص آخرين مثل والديك أن يكونوا شركاء مشتركين لمساعدتك على التأهل. يتطلب هذا القرض أيضًا من المقترضين إكمال دورة تعليمية عبر الإنترنت حول تملك المنزل.

إذا كان لديك بالفعل قرض من فاني ماي وواجهت صعوبات مالية، فهناك برامج تسهيل السداد وتعديل القروض التي يمكنها توفير المساعدة المالية. كما تتوفر المساعدة في استعادة الكوارث لكل من المالكين والمستأجرين.

أحداث ملحوظة

في عام 1938 ، أنشأ الكونغرس فاني ماي كسوق ثانوي للرهن العقاري المؤمنة من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (Federal Housing Authority – FHA). في عام 1968 ، أصبحت فاني ماي شركة مملوكة للمساهمين – مدرجة في بورصة نيويورك (NYSE) – التي يمكن أن تشتري أي قرض مشمول بالضمان الحكومي.

كانت أزمة الرهن العقاري الفرعية التي أدت إلى الركود الكبير صعبة على كل من فاني ماي وفريدي ماك لضمان الزائد من القروض السيئة. في سبتمبر 2008 ، أذن الكونغرس لوزارة الخزانة بشراء ما يصل إلى 200 مليار دولار من أسهمها المفضلة الأولى وأوراقها المدعومة بالرهن العقاري. في هذا الإنقاذ ، دفعت وزارة الخزانة 116 مليار دولار مقابل فاني ماي.

للحفاظ على استقلالية الشركات، قامت الحكومة بتأمينها. ومع ذلك، كان ذلك مكلفًا وكلف الخزائن العامة 187 مليار دولار على مر الزمن. أرسلت الخزانة أرباحها إلى صندوقها العام بعد أربع سنوات. حتى عام 2018 ، قامت فاني ماي بسداد 176 مليار دولار من الأرباح.

تأثير فاني ماي

لها فاني ماي تأثير هام على المال الفردي والوطني.

كيف يؤثر على اقتصاد الولايات المتحدة؟

قبل الأزمة المالية ، لعبت فاني ماي دورًا كبيرًا في إيجاد طرق للتملك منزل للكثير من الأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط. وغالبًا ما يلقى اللوم على الأزمة الفرعية ، ولكن البنوك هي التي أعادت تجميع الأوراق المالية مدعومة بالرهن العقاري في حزم تؤدي إلى ممارسات غير أخلاقية. بعد الأزمة ، أبقت فاني ماي صناعة الإسكان على قيد الحياة من خلال شراء وضمان القروض العقارية.

ماذا يعني ذلك بالنسبة للمشترين المنزليين؟

تساعد فاني ماي الأمريكيين عن طريق زيادة فرص الحصول على الملكية العقارية. يتم ذلك من خلال تخفيض تكاليف الرهن العقاري وجعلها أكثر توافرًا. بالنسبة للأسر ذات الدخل المنخفض أو المتوسط ​​، فهي توسع الوصول إلى القروض التي يمكن تحملها.

ماذا يعني ذلك بالنسبة للمستثمرين الفرديين؟

حتى عام 2010 ، تم تداول أسهم فاني ماي على بورصة نيويورك. ومع ذلك ، في يوليو من ذلك العام ، أعلنت فاني ماي أن أسهمها المفضلة والعادية ستتداول على لوحة معلومات OTC Bulletin. في حين يمكن للمستثمرين ما زالوا يشترون الأسهم العادية والأسهم المفضلة الصغرى ، إلا أن الإشراف لا يسمح بدفع الأرباح.

استنتاجات مهمة

– + فاني ماي يجعل الحصول على الملكية العقارية أكثر تحملاً.

– + فاني ماي يوسع عدد الأشخاص المؤهلين للحصول على القروض العقارية.

– + فاني ماي يجعل قرض الرهن العقاري أقل خطورة.

– + كانت العامل الرئيسي في الحفاظ على سوق الإسكان خلال الركود الكبير.

– + تم إنقاذ فاني ماي خلال أزمة الإسكان، ولكنها دفعت تلك الأموال إلى وزارة الخزانة.

Source: https://www.thebalancemoney.com/what-is-fannie-mae-fnma-3305986