ما يحدث في عملية البيع القصير عندما يكون لديك قرضين؟

تحدث عملية البيع القصير عندما تبيع منزلك بأقل من قيمة الدين المتبقي على قرضك العقاري. قد لا تواجه أي مشاكل في إيجاد شخص ما لشراء منزلك بسعر أرخص، ولكن قد تواجه مشاكل مع الجهات المقرضة – خاصة إذا كان لديك أكثر من قرض واحد على منزلك.

المواقف بين حاملي الرهن

لا يهم إذا كنت قد أخذت قرضًا ثانيًا للمساعدة في شراء المنزل أو إذا كنت قد حصلت على قرض رهن عقاري بعد ذلك. يحتل كل مقرض موقفًا في قائمة أولوية الدفع. سيكون المقرض الثاني دائمًا ثانيًا في الأولوية ما لم يكن الأول على استعداد للتراجع عن موقعه كأول مجمع.

يحق للمقرض في المركز الأول أن يحصل أولاً من إجراءات الإجلاء. هذا يعني عندما يتم تقديم إشعار بالتخلف عن السداد، إذا كان المقرض الثاني يرغب في أن يكون الأول في الحصول على عائدات من المزاد أو البيع أو أخذ الملكية، يجب على المقرض الثاني أن يبدأ إجراءات الإجلاء الخاصة به.

في معظم أنحاء البلاد، يجب على المقرض الثاني:

• تسديد المدفوعات المتأخرة للمقرض الأول.
• دفع تكلفة المقرض الأول لتقديم إشعار التخلف عن السداد والمصاريف المرتبطة بها.
• تقديم إشعار التخلف عن السداد الخاص بهم.

حاملو الرهن الثاني في هذا الوضع عمومًا سيتفاوضون على قدر ما يمكنهم الحصول عليه لأنه عمومًا سيكون أكثر مما كانوا سيحصلون عليه في حالة أخرى.

التفاوض مع المقرض الثاني

بعد أن تحدد أن وضعك يستوفي متطلبات البيع القصير، وقد وجدت مشتريًا، وامتثلت لجميع طلبات المقرض، ستضطر إلى العمل مع كل من المقرضين لتحديد المبالغ التي سيحصلون عليها.

لنفترض أن منزلًا يحتوي على قرضين كان يستحق 100,000 دولار، وتم تقسيم القروض إلى 80/20، أي 80,000 دولار للمقرض الأول و20,000 دولار للمقرض الثاني. لا يزال هناك 90,000 دولار متبقية على القرض. نظرًا لتراجع السوق، فإن سعر البيع أقل من المبلغ المستحق وبالتالي فهو بيع قصير، بقيمة 85,000 دولار.

تكلفة الإغلاق 5٪، أو 4,250 دولار. بعد خصم تكاليف الإغلاق من سعر البيع البالغ 85,000 دولار، ستتبقى لديك قيمة قدرها 80,750 دولار. هذه هي القيمة التي سيتنافس عليها المقرضان حيث يعملون على الحصول على أعلى مبلغ يمكنهما الحصول عليه.

عمومًا، يكون الخطوة الأولى في التفاوض هي تقديم مبلغ صغير للمقرض الثاني لإطلاق الرهن، مثل 1,000 دولار. قد لا يبدو هذا الكثير مقارنة برصيد القرض الثاني البالغ 20,000 دولار لأنك تطلب من المقرض أن يخسر 19,000 دولار؛ ومع ذلك، إذا رفض المقرض الثاني، فقد يتلقون شيئًا.

المقرضون الثانويون

في بعض الأحيان، يبدو أن المقرضين الثانويين يقطعون أنوفهم للتضحية بأنفسهم. ولكن هنا يمكن للمقرض الأول أن يتنازل عن المزيد لجعل الصفقة تنجح. معظم المقرضين في المركز الأول يشعرون بالسعادة لتلقي 90٪ من قيمة المنزل. على قرض بقيمة 85,000 دولار، قد يوافق المقرض الأول على أخذ 72,675 دولار (90٪ من 80,750 دولار).

هذا سيترك 8,075 دولار يمكن أن يقدمها المقرض الأول للمقرض الثاني. يجب على المقرض الثاني أن يوافق على إطلاق القرض. إذا لم يفعلوا ذلك، فمن المحتمل أن يتم رفض البيع القصير، مع استيلاء المقرض الأول على الملكية بالإجلاء، مما يلغي القرض الثاني.

حاول الاستمرار في التفاوض حتى يتم التوصل إلى حل. تذكر، كلا المقرضين الأول والثاني لديهما مصلحة في جعل البيع القصير ينجح.

يمكن أن يرفض حامل الرهن الثانوي في بعض الولايات التعاون إذا كان القرض قرضًا نقديًا (باستخدام الممتلكات كضمان)، مؤمنًا على سكن يتكون من وحدة إلى أربع وحدات. في هذه الحالة، إذا تم القضاء على القرض الثاني خلال إجراءات الإجلاء بموجب بيع الوكيل، فقد يكون لدى القرض الثاني الحق في متابعة حكم العجز (أمر قانوني بسداد الرصيد المتبقي).

تكاليف إغلاق الرهن المتعددة

على الرغم من أن البائع قد وقع اتفاقًا للتسويق مع وكيل عقاري، فمن المحتمل جدًا أن يعيد المقرض التفاوض على العمولة. يدفع المقرض أقل من الرسوم التقليدية ويحاول تقليل جميع تكاليف المعاملة.

لتقليل تكاليف الإغلاق بشكل أكبر، هناك أيضًا رسوم يعتاد المقرضون على رفض دفعها. وهي:

• خطط الضمان العقاري
• فحوصات الآفات والأعمال المتعلقة بالآفات
• شهادات السقف
• فحوصات الصرف الصحي
• إصلاحات مطلوبة من قبل المشترين مثل طلب إصلاح
• ائتمانات لتكاليف إغلاق المشتري

هذا يعني أن البائع القصير عادة ما يكون عالقًا بالديون المتعلقة بهذه الرسوم غير المدفوعة ما لم يتم إقناع المشتري بدفعها. أخذ جميع هذه العوامل في الاعتبار عند وضع استراتيجية البيع القصير يمكن أن يساعد في تقليل ضغط بيع منزلك القصير.

Source: https://www.thebalancemoney.com/what-happens-in-a-short-sale-when-you-have-two-loans-1798164