بواسطة إليزابيث واينتراوب، تم التحديث في 20 نوفمبر 2021، تمت مراجعتها بواسطة آندي سميث
ما هو البيع القصير؟
يحدث البيع القصير عندما يوافق البنك على قبول سعر بيع المنزل الذي يكون أقل من رصيد القرض العقاري. قد يبدو أن سعر البيع عالٍ بما يكفي لتغطية القرض العقاري، ولكن إذا لم يتم بيعه بما يكفي لتغطية القرض بالإضافة إلى رسوم بيع المنزل، فإنه يصبح بيعًا قصيرًا.
في بعض الحالات، قد يكون لدى البائع قرضين عقاريين يجب سدادهما. على سبيل المثال، قد يكون لدى البائع قرضًا عقاريًا أساسيًا بالإضافة إلى قرض رهن عقاري. إذا كان لدى البائع قرضين، فيجب أن يوافق كل من البنوك على قبول البيع القصير.
كن متشككًا من أسعار قائمة البيع القصير
عادةً ما يكون لسعر قائمة المنزل المعروض للبيع القصير تأثير ضئيل على السعر الفعلي الذي قد يقبله البنك. قد يكون سعر القائمة مرتفعًا جدًا لجذب عروض الشراء أو منخفضًا جدًا بحيث لا يقبله البنك. قد يعلن بعض الوكلاء العقاريين عن عروض بيع قصيرة بأسعار لا تصدق على أمل أن يتم إغراء المشتري لتقديم عرض. ومع ذلك، فإن قبول البائع للعرض لا يعني بالضرورة قبول البنك له.
ملاحظة: إذا كنت البائع في عملية بيع قصيرة، تأكد من عدم تحملك للعجز (الفرق بين رصيد القرض الخاص بك وسعر بيع منزلك). اطلب إعفاءًا من العجز.
5 أسباب ترفض البنوك فيها عروض البيع القصير
تتطلب البنوك كمية كبيرة من المعلومات قبل الموافقة على البيع القصير. على الرغم من الاعتقاد الشائع، لا يلزم أن يكون البائع في حالة إجلاء أو تأخر في سداد أقساط القرض العقاري لحدوث بيع قصير. يمكن لوكيل البيع القصير الذي قام ببيع المئات من البيعات القصيرة أن يعطيك فكرة عما إذا كانت عروض البيع القصيرة الخاصة بك ستتم الموافقة عليها. قد لا يكون لدى وكلاء آخرين هذه القدرة.
فيما يلي خمسة أسباب ترفض فيها البنوك عروض البيع القصير:
1. سعر العرض للبيع القصير منخفض جدًا: ستطلب البنوك تقييمًا (في بعض الأحيان تقييمات متعددة)، وقد تطلب أيضًا آراء وسيط عقاري. يتم تقديم تحليل سوق مقارن يبرر السعر المقدم في عرض البيع القصير عندما يقدم وكيل القائمة عرض البيع القصير. إذا اعتقد البنك أنه يمكنه كسب المزيد من المال من خلال إجراءات الإجلاء، فسيقوم برفض العرض.
2. الحزمة الخاصة بالبيع القصير غير مكتملة: اسأل أي متخصص في البيع القصير وستسمع قصصًا مروعة عن كيفية فقدان البنوك للوثائق. في بعض الحالات، لا يهم كم مرة يتم إرسال الحزمة عبر الليل أو عن طريق الفاكس، قد يفقد البنك الوثائق. والأسوأ من ذلك، قد لا يكون هناك وثيقة مهمة في الملف، وبدون كل وثيقة مطلوبة، لن يتم منح البيع. يمكن أن تساعد الملفات الرقمية في هذه العملية، ولكن إذا لم تتلق أو تكمل جميع الملفات الرقمية، فقد تواجه نفس المشاكل.
3. البائع لا يستوفي الشروط: إذا طلب البائع إعفاءً من الديون، فسيود البنك أن يرى رسالة صعوبة من البائع تشرح لماذا لا يستطيع البائع تحمل الفرق الناجم عن العجز. قد لا توافق البنوك على الموافقة على البائعين الذين لديهم أصول خاضعة للضريبة لأنهم يمكنهم نظريًا وضع خطة لسداد الديون، ولكن هذا يختلف من حالة إلى أخرى.
4. المشتري لا يستوفي الشروط: رغبة في شراء منزل والقدرة المالية لتحمل دفعة قرض العقار لا تعني أن المشتري يستوفي الشروط لشراء منزل. سيقوم بنك المشتري بفحص تاريخ الائتمان ومدة العمل ونسب الديون ومجموعة من المعايير الأخرى لتحديد مؤهلات المقترض. لكسب مصداقية مع بنك البائع، يحتاج المشتري إلى تقديم خطاب مسبق للتأهيل أو موافقة مسبقة على القرض مع العرض.
5. تم بيع القرض من قبل البنك: في بعض الأحيان، قد لا يدرك المفاوض أن البنك لم يعد يحمل القرض أو يخدمه حتى يمر عدة أسابيع خلال مفاوضات البيع القصير. إذا قام البنك ببيع القرض إلى بنك آخر، فليس لديه سلطة للموافقة على البيع القصير لأنه قد أطلق الأصل. على الرغم من أن البائع قد يستمر في تلقي بيانات من البنك الأصلي، إلا أن هذا البنك قد يخدم القرض ولكنه لا يمتلكه.
للحصول على أفضل فرصة لنجاح البيع القصير، يجب أن يكون البائع على اتصال دائم مع البنك أو البنوك الخاصة به ويجب أن يقدم المشتري عرضًا معقولًا.
هل كانت هذه الصفحة مفيدة؟
شكرًا لملاحظاتك! أخبرنا لماذا؟
مصادر:
Consumer Financial Protection Bureau. “What Is a Short Sale?”
Nolo. “Short Sales With Multiple Mortgages.”
Freddie Mac. “Freddie Mac Standard Short Sale,” Page 1.
WTOP. “What Is a BPO in Real Estate?”
Source: https://www.thebalancemoney.com/top-reasons-banks-reject-short-sale-offers-1799089
اترك تعليقاً