متى يكون من المنطق إعادة التمويل؟

قد تكون مغرية جدًا لإعادة تمويل قرض الرهن العقاري الخاص بك، خاصة إذا كنت تستطيع الحصول على معدل أقل. لديك القدرة على تخفيض الدفعات الشهرية، وسداد القرض الخاص بك في وقت أقرب، وربما حتى سحب بعض الأموال من حقوق الملكية في منزلك. ولكن يمكن أن تأكل تكاليف الإغلاق والرسوم بسرعة أي توفير قد تأمل فيه، مما يتركك في نفس المكان الذي بدأت منه أو أسوأ.

ابحث عن نقطة العودة المالية

أحد الأدوات التي تساعدك على تقييم إعادة التمويل هو نقطة العودة المالية. يسمح لك هذا التحليل بمعرفة مدة الوقت التي يستغرقها استرداد التكاليف التي ستدفعها لإعادة التمويل. على سبيل المثال، افترض أنك تدفع 2000 دولار في تكاليف الإغلاق والرسوم لقرض جديد، وسيكون دفعتك الجديدة 100 دولار أقل شهريًا مما تدفعه الآن.

تستغرق هذه الحالة 20 شهرًا للوصول إلى نقطة العودة المالية (2000 دولار في التكاليف مقسومة على 100 دولار في التوفير الشهري). بعد ذلك، ستحصل على فائض قدره 100 دولار شهريًا.

لحساب نقطة العودة المالية، قسم التوفير الشهري الخاص بك على التكاليف المطلوبة لإعادة التمويل. ستكون الصيغة المكتوبة على النحو التالي:

لكي تكون إعادة التمويل منطقية، يجب أن تكون نقطة العودة المالية الخاصة بك قريبة نسبيًا. يتيح لك الفترة الزمنية الأقصر الاستفادة من الفوائد لسنوات أكثر قبل بيع المنزل أو إعادة التمويل مرة أخرى. يمكن أن يكون هذا الحساب مفيدًا إذا كنت تخطط للانتقال لأنك تعرف بالفعل متى قد تبيع منزلك.

تكون تكاليف الإغلاق لإعادة التمويل عادة حوالي 3% إلى 6% من رأس المال المقترض. تذكر أن الرسوم والمصاريف قد تختلف إلى حد ما من مقرض إلى آخر. قد تتغير أيضًا من قرض إلى قرض مع نفس المقرض، لذا تأكد من النظر في ذلك عند القيام بحساباتك.

هل يمكنك التبديل بين قرض قابل للتعديل وقرض ثابت؟

قد يكون من المنطق التبديل بين قرض الرهن العقاري بمعدل قابل للتعديل (ARM) وقرض ثابت. يمكن أن ينتهي قرض ARM في نهاية المطاف بمعدلات فائدة أعلى من القروض الثابتة، حتى لو بدأت بمعدلات أقل.

يمكن أن تؤدي معدلات ARM المنخفضة في البداية إلى زيادة الأقساط الشهرية لاحقًا عندما تبدأ المعدلات في الارتفاع. يمكن أن تساعد إعادة تمويل قرض ARM إلى قرض ثابت لمدة 15 أو 30 عامًا في القضاء على عدم اليقين المحيط بالمعدلات المتغيرة. إذا كان لديك قرض ARM، فإن الوقت المناسب للتبديل إلى قرض ثابت هو عندما تكون المعدلات منخفضة.

من ناحية أخرى، عندما تنخفض أسعار الرهن العقاري (وتتوقع استمرار ذلك)، قد يكون من المنطق التبديل من قرض ثابت بمعدل فائدة عالي إلى قرض ARM يستفيد من أسعار أقل. إعادة التمويل من هذا النوع مناسبة بشكل أفضل لأصحاب المنازل الذين يمكنهم تحمل دفعات شهرية أعلى إذا ارتفعت المعدلات مرة أخرى.

ملاحظة: من المستحيل التنبؤ بالمستقبل، لذا هناك دائمًا عدم اليقين عند اختيار قرض بمعدل ثابت أو قرض ARM. إذا اخترت قرض ARM، تأكد من أنك تستطيع تحمل دفعات أعلى، فقط للحالات الطارئة.

هل ترغب في فترة قرض أقصر؟

قد يسمح لك إعادة التمويل بسداد منزلك في وقت أقرب، مما يقلل من سنوات السداد للقرض الخاص بك. يمكنك أيضًا الاستفادة من تكاليف الفائدة الإجمالية المنخفضة لقرض ذو فترة أقصر.

سيكلف قرض مدته 30 عامًا مزيدًا من الفائدة من قرض مدته 15 عامًا. على سبيل المثال، ستكلف 200,000 دولار مستدانة على مدى 30 عامًا بمعدل 4% 143,739 دولار فقط في الفائدة. ستكلف نفس القرض على مدى 15 عامًا 66,288 دولار في الفائدة.

إذا كنت تبحث عن طريقة لتقليل تكاليف الفائدة والتخلص من الديون في وقت أقرب، فإن إعادة التمويل إلى قرض ذو فترة أقصر منطقية. بالإضافة إلى ذلك، تميل القروض ذات الفترة الزمنية الأقصر إلى أن تكون لها أسعار أقل من القروض ذات الفترة الزمنية الطويلة.

هل هناك معدل أفضل؟

تتغير أسعار الرهن العقاري باستمرار. يعتمد المعدل الذي تحصل عليه على العديد من العوامل، بما في ذلك درجة الائتمان الخاصة بك، والسياسة الاقتصادية، والعقار الذي تمتلكه. إذا كان المعدل الذي تأهلت له عند شراء منزلك الأصلي أعلى بكثير مما يمكنك الحصول عليه اليوم، فقد توفر المال من خلال إعادة التمويل.

معدل أفضل دائمًا مرغوب فيه، ولكن تأكد من أنك ستحقق مكاسب بعد دفع تكاليف الإغلاق. بعض الطرق للقيام بذلك تشمل:

• تشغيل تحليل نقطة العودة المالية، كما هو موضح أعلاه
• النظر في تكاليف الدخل الإجمالية على مدى الحياة

كن حذرًا فيما يتعلق بإعادة التمويل

في بعض الحالات، قد لا يكون من الجيد إعادة التمويل. على سبيل المثال، قد تزيد تكاليف الفائدة الإجمالية حتى لو انخفضت الدفعة الشهرية. وهذا صحيح خاصة إذا كان لديك قرض جديد بفترة أطول، مثل عندما تبدل من قرض لمدة 15 عامًا إلى قرض لمدة 30 عامًا.

يمكن أن تساعد جدولة السداد على توضيح كيف يحدث ذلك. في كل مرة تقوم فيها بدفعة شهرية، يذهب جزء من الدفعة إلى رأس المال الذي اقترضته، وجزء منها هو تكلفة الفائدة. يشير التمويل إلى الجزء الأول من دفعتك إلى تكاليف الفائدة بدلاً من رأس المال. يذهب معظم كل دفعة إلى الفائدة في السنوات الأولى من سداد القرض – لا تقوم بعمل ثقب في رأس المال.

إذا قمت بالاحتفاظ بالقرض القديم، فإن المزيد والمزيد من كل دفعة سيذهب إلى تقليل رصيد القرض مع مرور الوقت. ولكن إذا قمت بالتخلص من القرض القديم للحصول على قرض جديد، فإنك ستعود إلى بداية عملية التمويل والعودة إلى تلك الدفعات الأولى التي تكون فيها تكاليف الفائدة هي الأكثر.

إذا كان لديك قرض لمدة 30 عامًا وقمت بإعادة التمويل بعد 10 سنوات إلى قرض آخر لمدة 30 عامًا، فإنه مثل إعادة ضبط الساعة – ستقوم بالدفع على منزلك لمدة 40 عامًا بالمجمل.

Source: https://www.thebalancemoney.com/refinancing-breakeven-and-more-315660