الرهن العكسي مقابل قرض رهن عقاري: أيهما أفضل؟

الرهن العكسي وقروض رهن العقارات هما طريقتان للوصول إلى رأس المال العقاري الخاص بك، ولكن لديهما بعض الاختلافات. قروض رهن العقارات، المعروفة أيضًا بـ “الرهون العقارية الثانوية”، هي قروض ضد رأس المال الخاص بك في المنزل. تقوم بدفع أقساط شهرية على مدار فترة زمنية محددة، عادة من خمس إلى 30 عامًا. الرهن العكسي هو أيضًا قرض ضد رأس المال الخاص بك، ولكنك لا تقوم بدفع أقساط شهرية. بدلاً من ذلك، يتم سداد القرض عندما تترك منزلك.

ما هو الاختلاف بين الرهن العكسي وقروض رهن العقارات؟

معايير الأهلية: ينظر المقرضون في ملفك المالي كجزء من عملية كتابة القرض لقرض رهن عقاري. يأخذون في الاعتبار عوامل مثل درجة الائتمان الخاصة بك، وتاريخ الائتمان، والدخل، والديون، والأصول.

يعتبر مقرضو الرهن العكسي دخلك وتاريخ الائتمان وعمرك لحساب المدة المتوقعة للقرض. يجب أن تكون على الأقل في سن 62 لتكون مؤهلاً للحصول على الرهن العكسي. على الرغم من أن البنك سيقوم بدفعات للمالك ، إلا أن المالك مسؤول عن دفع الضرائب وتأمين المنزل.

النضج

تكون قروض رهن العقارات لفترات زمنية محددة ، مثل خمس إلى 30 عامًا. عند النضج ، يكون رصيد القرض صفرًا.

على الجانب الآخر ، ينضج الرهن العكسي عندما يتوفى المقترض أو لم يعد يعيش في المنزل. عند النضج ، يكون الرصيد هو القرض الأصلي بالإضافة إلى الفائدة المستحقة.

المدفوعات

يقوم أصحاب قروض رهن العقارات بدفعات شهرية ثابتة تشمل رأس المال والفائدة.

بالمقابل ، يتلقى أصحاب الرهن العكسي دفعات شهرية منتظمة أو يمكنهم الوصول إلى خط ائتمان بسعر متغير. يمكنهم أيضًا تلقي مبلغًا مرة واحدة بسعر ثابت. لا يلزم عليهم إجراء مدفوعات منتظمة للمقرض. بدلاً من ذلك ، يتم سداد القرض عند بيع المنزل.

القرض إلى القيمة

تكون قروض رهن العقارات بالإضافة إلى الرهن العقاري الحالي. يتم حساب المبلغ المتاح لقرض رهن العقار بوصفه نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV)

CLTV = (رصيد الرهن العقاري الحالي + رصيد قرض رهن العقار) / القيمة المقدرة

يتطلب معظم المقرضين CLTV أقل من 80٪ لقروض رهن العقار.

يُطلق على الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة في الرهن العكسي “الحد الرئيسي”. يتم حساب الحد الرئيسي بناءً على عمر أصغر المقترض وسعر الفائدة وقيمة المنزل. الرهون العقارية لتحويل حقوق الملكية (HECM) هي الرهون العكسية التي تقدمها المقرضون المعتمدين من قبل إدارة الإسكان الاتحادية وتحظى بحد أقصى للقرض قدره 970,800 دولار.

ملاحظة: الرهون العكسية هي الشكل الأكثر شيوعًا للرهون العكسية. يمكنك أيضًا الحصول على رهن عكسي خاص من مقرض خاص بمبلغ أكبر من الحد المسموح به من قبل إدارة الإسكان والتنمية العمرانية.

تأمين الرهن العقاري

يحمي تأمين الرهن العقاري المقرض إذا تخلف المقترض عن الدفعات. عادة ما لا يلزم تأمين الرهن العقاري لقروض رهن العقار.

تتطلب الرهون العكسية المعتمدة من إدارة الإسكان والتنمية العمرانية تأمين الرهن العقاري لجميع القروض. يحمي التأمين المالك إذا تخلف البنك عن الدفعات.

يحمي التأمين على الرهن العكسي أيضًا المقترض إذا تم بيع المنزل بأقل من رصيد الرهن العقاري. تبلغ الأقساط 2٪ من القرض في البداية ، ثم 0.5٪ من رصيد القرض سنويًا. قد لا تتطلب الرهون العكسية التي ليست من المقرضين المعتمدين من إدارة الإسكان والتنمية العمرانية ، أو الرهون العكسية الخاصة ، تأمين الرهن العقاري.

اعتبارات خاصة

ضمانات إدارة الإسكان والتنمية العمرانية

تضمن إدارة الإسكان والتنمية العمرانية (FHA) الرهون العقارية للمقرضين المعتمدين. إذا تخلف المقترض ، تدفع إدارة الإسكان والتنمية العمرانية للمقرض.

ملاحظة: يتم دفع تأمين الرهن العقاري للرهون العكسية المعتمدة من إدارة الإسكان والتنمية العمرانية من قبل المالك. إذا تم بيع المنزل بأقل من الرصيد المتبقي للرهن العكسي ، فليس على المالك دفع الرصيد. ستدفع تأمين الرهن العقاري التوازن للمقرض. برنامج الرهون العكسية FHA HECM هو البرنامج الوحيد للرهون العكسية المؤمنة من قبل الحكومة الفيدرالية.

للتأهل يجب عليك:

• أن تكون في سن 62 عامًا أو أكبر
• أن تمتلك الملكية بشكل كامل أو تكون لديك رصيد قرض عقاري صغير
• أن تقيم في المنزل كمقر إقامة رئيسي لك
• ألا تكون متأخرًا في أي ديون فدرالية
• المشاركة في جلسة معلومات المستهلك التي يقدمها مستشار HECM معتمد

الاستشارة

يمكن أن تكون الرهون العكسية معقدة. تتطلب إدارة الإسكان والتنمية العمرانية من المقترضين المحتملين للرهون العكسية حضور جلسة استشارة قبل أن يتمكن المقرض من إصدار التزام قرض. تغطي الاستشارة:

• ميزات الرهن العكسي
• مسؤوليات العميل بموجب الرهن العكسي
• تكاليف الحصول على الرهن العكسي
• الآثار المالية / الضريبية للرهن العكسي
• بدائل مالية أو خدمية للرهن العكسي
• تحذيرات حول الخداع المحتمل للرهن العكسي / التأمين وسوء المعاملة لكبار السن

الآثار العقارية

تحتوي قروض رهن العقارات عادة على بند “بالدفع عند البيع”. إذا تم بيع الممتلكات أو نقل الملكية بأي شكل آخر ، بما في ذلك عند الوفاة ، يصبح القرض مستحقًا بالكامل. يتم سداد الرهون العكسية HECM بالكامل عند وفاة الزوج الناجي.

الخلاصة

الرهون العقارية والرهون العكسية هما طريقتان لفتح رأس المال العقاري ، ولكن الرهون العكسية توفر مزيدًا من الحماية لكبار السن. يمكن لكبار السن استخدام الرهون العكسية للوصول إلى رأس المال دون التزام بدفعات. يحمي كبار السن أيضًا التأمين على الرهن العقاري إذا تم بيع المنزل بأقل من رصيد القرض ، طالما أن سعر البيع على الأقل هو القيمة المقدرة للسوق.

الرهون العكسية هي منتجات مالية معقدة. إذا كنت تفكر في استخدامها لتعزيز خطة التقاعد الخاصة بك ، تأكد من فهم كيفية عملها وكيف يمكن أن تؤثر على عائلتك في المستقبل.

إذا كنت ترغب في استغلال رأس المال الخاص بك ولكنك لست في سن 62 عامًا أو أكبر ، فإن قرض رهن عقاري، خط رهن عقاري، أو إعادة تمويل الرهن العقاري هي خيارات بديلة.

الأسئلة المتداولة

ما هي النسبة المئوية المطلوبة من رأس المال العقاري للحصول على الرهن العكسي؟

تسمى النسبة المئوية لرأس المال العقاري للرهن العكسي “الحد الرئيسي”. بالنسبة لقروض HECM ، يتم حساب الحد الرئيسي بناءً على عمر أصغر المقترض وسعر الفائدة والقيمة المقدرة للمنزل.

كيف يمكن تقدير مبلغ رأس المال العقاري الذي لديك في منزلك؟

الحساب الأساسي لرأس المال العقاري هو القيمة المقدرة لمنزلك ناقص إجمالي القروض المضمونة بمنزلك. على سبيل المثال ، إذا تم تقدير منزلك مؤخرًا بقيمة 600،000 دولار وتدين 250،000 دولار على الرهن العقاري الخاص بك ، فإن رأس المال الخاص بك سيكون 350،000 دولار.

هل ترغب في قراءة المزيد من المحتوى مثل هذا؟ اشترك في النشرة الإخبارية لـ The Balance للحصول على رؤى يومية وتحليلات ونصائح مالية ، تصلك مباشرة إلى صندوق البريد الوارد كل صباح!

هل كانت هذه الصفحة مفيدة؟

شكرًا لتعليقك! أخبرنا لماذا! آخر

المصادر:

• Consumer Financial Protection Bureau. “Reverse Mortgages: A Discussion Guide.”
• Consumer Financial Protection Bureau. “Home Equity Loans and Home Equity Lines of Credit.”
• U.S. Department of Housing and Urban Development. “2022 Nationwide Forward Mortgage Limits.”
• U.S. Department of Housing and Urban Development. “How the HECM Program Works.”
• U.S. Department of Housing and Urban Development. “Chapter 1. Introduction to Reverse Mortgage Counseling Overview.”

Source: https://www.thebalancemoney.com/reverse-mortgage-vs-home-equity-loan-which-is-better-5323389