فاني ماي مقابل فريدي ماك: ما هو الفرق بينهما؟

فاني ماي

أنشئت فاني ماي عام 1938 من قبل الكونغرس من خلال قانون بنك القروض العقارية الفيدرالي. كانت وكالة حكومية تشتري القروض العقارية الصادرة عن إدارة الإسكان الفدرالية وتدمجها في كتبها. أراد الرئيس فرانكلين د. روزفلت أن تساعد فاني ماي في تحقيق “الحلم الأمريكي” لامتلاك المنزل. عندما تشتري فاني ماي القروض من البنوك ، تعطيهم المزيد من المال للإقراض. ثم تقوم فاني ماي بتجميع القروض في أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري وتبيع هذه المشتقات لصناديق التحوط وصناديق التقاعد والمستثمرين الأفراد.

فريدي ماك

أنشأ الكونغرس فريدي ماك عام 1970. مثل فاني ماي ، كان فريدي ماك جهة مدعومة من الحكومة تشتري القروض العقارية. تحررت أموال البنوك بفضل فريدي ماك بحيث يمكنها منح المزيد من القروض العقارية. على عكس فاني ماي ، يمكن لفريدي ماك شراء أي نوع من القروض العقارية وليس فقط القروض المدعومة من إدارة الإسكان الفدرالية. كما ركزت فريدي ماك على شراء القروض العقارية لمدة 30 عامًا من البنوك. كما باعت قروضها في السوق الثانوية. بينما استمرت فاني ماي في الاحتفاظ بالقروض العقارية التي تشتريها.

تشابهات فاني ماي وفريدي ماك

جعلت فاني ماي وفريدي ماك ونظام بنك القروض العقارية الفيدرالي الإسكان معقولة لمعظم الأمريكيين لعقود من الزمن. ولكنها كانت تعمل ككيانات مدعومة من الحكومة. هذا يعني أنها يجب أن تكون مربحة للمساهمين مع إنشاء السوق الثانوية التي تجعل إعادة بيع القروض ممكنة.

معًا ، أنقذت فاني ماي وفريدي ماك سوق الإسكان في الولايات المتحدة. بحلول عام 2009 ، قدمت فاني ماي وفريدي ماك وبنك القروض العقارية الفيدرالي 90٪ من التمويل للقروض العقارية الجديدة. كان ذلك أكثر من ضعف حصتهم في سوق الرهن العقاري قبل أزمة عام 2008. توقف التمويل العقاري الخاص بالرهن العقاري ببساطة.

ملاحظة: بعد الركود ، لن تقدم معظم البنوك قرضًا لأي شخص بدون ضمانات فاني ماي وفريدي ماك.

كلا فاني ماي وفريدي ماك الآن تحت وصاية هيئة تمويل الإسكان الفيدرالية. تمتلك وزارة الخزانة الأمريكية جميع أسهمهما المفضلة الكبار. جميع أرباحهما تذهب إلى وزارة الخزانة الأمريكية. لا يزال المستثمرون يمكنهم شراء الأسهم العادية والأسهم المفضلة الصغيرة. لا تسمح الوصاية بدفع أرباح.

اختلافات فاني ماي وفريدي ماك

تشتري فاني ماي وفريدي ماك قروضهما من مصادر مختلفة. تشتري فاني ماي من البنوك التجارية الكبيرة. تشتري فريدي ماك من البنوك الصغيرة.

كما يقدمون برامج مختلفة لأولئك الذين لا يستطيعون دفع دفعات أولية عالية. تقدم فاني ماي قرض “هوم ريدي”. لا يمكن للمتقدمين كسب أكثر من 80٪ من الدخل المتوسط ​​للمنطقة. يقدم فريدي برنامج “هوم بوسيبل”. يتطلب من المتقدمين أن يعيشوا في المنزل ولا يزيدوا عن الدخل المتوسط ​​للمنطقة.

كما كانت أصول وأغراض فاني ماي وفريدي ماك مختلفة أيضًا. تم إنشاء فاني في عام 1938 للسماح للبنوك بإنشاء المزيد من القروض العقارية. اشترت القروض من البنوك ولكنها كانت أكثر احتمالًا للحفاظ عليها في كتبها. تم إنشاء فريدي في عام 1970 لإعادة بيع حزم القروض في السوق الثانوية. ساعد ذلك في حمايتها وبنوكها من تغير أسعار الفائدة.

لعبوا دورًا في أزمة الرهن العقاري

بحلول عام 2007 ، قدمت فاني ماي وفريدي ماك أو ضمنت 3.4 تريليون دولار من القروض العائلية الفردية. كان ذلك 40٪ من سوق الرهن العقاري بأكمله. من ذلك ، كانت فقط 300 مليار دولار قروض فائدة متدنية. اعتقد الخبراء أنها نسبة صغيرة جدًا من محفظتها العامة لتهدد قدرتها على البقاء. كانت هذه القروض تحمل مخاطر أعلى ، لكنها أعادت أيضًا ربحًا أعلى. في سوق الرهن العقاري المنافس بشدة ، كانت فاني ماي وفريدي ماك بحاجة إلى هذه العوائد للحفاظ على أسعار الأسهم مرتفعة.

ملاحظة: خلال صيف عام 2007 ، بدأ أصحاب الرهن العقاري في التخلف عن السداد.

توقفت البنوك عن الإقراض ، إلا إذا كانت فاني ماي وفريدي ماك تضمن القروض. بعبارة أخرى ، نقلت البنوك المخاطر إلى الكيانين المدعومين من الحكومة. نتيجة لذلك ، تكبدت فاني ماي وفريدي ماك خسائر ضخمة. بحلول النصف الثاني من عام 2007 ، أعلنت فاني ماي وفريدي ماك عن صافي خسارة قدرها 8.7 مليار دولار. نتيجة لذلك ، انخفضت أسعار أسهمهما وزادت قلق المستثمرين.

في فبراير 2008 ، أذن الكونغرس لفاني ماي وفريدي ماك بضمان المزيد من القروض الفائدة المنخفضة. تم ذلك لطمأنة سوق الإسكان.

الإنقاذ المالي

مع استمرار انهيار الرهن العقاري الفائدة المنخفضة ، كان على الحكومة الفيدرالية أن تتدخل لإنقاذ فاني ماي وفريدي ماك نفسيهما.

في 7 سبتمبر 2008 ، قامت وزارة الخزانة الأمريكية بإنقاذ فاني وفريدي. أذن الكونغرس لها بشراء ما يصل إلى 100 مليار دولار من الأسهم المفضلة والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. تم وضعهما تحت وصاية هيئة تمويل الإسكان الفيدرالية.

كلف الحفاظ على الكيانين 187 مليار دولار على مر الزمن. دفعت وزارة الخزانة 116 مليار دولار لفاني و 71 مليار دولار لفريدي. في أغسطس 2012 ، قررت وزارة الخزانة إرسال جميع أرباح فاني وفريدي إلى الصندوق العام. منذ ذلك الحين ، تم سداد الإنقاذ بمبلغ 58 مليار دولار من الأرباح. أعادت فاني 147 مليار دولار ودفعت فريدي 98 مليار دولار.

أسئلة مكررة

هل هناك قروض غير مؤهلة للبيع لفاني ماي أو فريدي ماك؟

يُطلق على القرض العقاري الذي يمكن شراؤه من قبل فاني ماي أو فريدي ماك “قرض متوافق”. يجب أن يستوفي عدة معايير ليكون في هذه الفئة ويكون مؤهلاً للبيع لفاني أو فريدي. القروض التي لا تستوفي تلك المعايير هي غير متوافقة ولا يمكن بيعها. تعتمد المتطلبات على مبالغ القروض وعلى درجات الائتمان ونسب الديون والدفعات الأولية ومواقع أو أنواع الممتلكات.

ما هو حد المبلغ المقرض لفاني ماي وفريدي ماك؟

الحد الأدنى للقرض المتوافق (CLL) لعام 2022 هو 647,200 دولار. في بعض المناطق حيث تكلف المنازل أكثر ، يكون CLL هو 970,800 دولار.

كيف يمكنني معرفة ما إذا كان قرضي مملوكًا لفريدي ماك أو فاني ماي؟

يمكنك الاتصال بمزود خدمة الرهن العقاري الخاص بك لمعرفة ما إذا كان أحد هذه الكيانات يمتلك قرضك. يمكنك أيضًا استخدام أداة البحث على موقع Making Home Affordable.

المصادر:

– فاني ماي. “معلومات عنا”.

– الهيئة الفيدرالية لتمويل الإسكان. “تاريخ موجز لمؤسسات الحكومة المدعومة في مجال الإسكان” ، الصفحة 3.

– بنوك القروض العقارية الفيدرالية. “معلومات عنا”.

– المكتب الميزاني الكونغرسي. “فاني ماي ، فريدي ماك ، والدور الفيدرالي في سوق الرهن العقاري الثانوي” ، الصفحة التاسعة.

– الهيئة الفيدرالية لتمويل الإسكان. “تاريخ وصاية فاني ماي وفريدي ماك” ،

– فاني ماي. “مقارنة قرض HomeReady مع معيار فاني ماي”.

– فريدي ماك. “قرض Home Possible”.

– البنك الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك. “إنقاذ فاني ماي وفريدي ماك” ، الصفحة 5.

– البنك الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك. “إنقاذ فاني ماي وفريدي ماك” ، الصفحة 6.

– البنك الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك. “إنقاذ فاني ماي وفريدي ماك” ، الصفحة 7.

– البنك الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك. “إنقاذ فاني ماي وفريدي ماك” ، الصفحة 9.

– هنري م. بولسون الابن. “على حافة” ، الصفحة 128. Business Plus ، 2010.

– هنري م. بولسون الابن. “على حافة” ، الصفحة 170. Business Plus ، 2010.

– لجنة السوق المفتوحة الظلية. “تقدير دعم الحكومة للكيانات المدعومة من الحكومة” ، الصفحة 2.

– فاني ماي. “مصفوفة الأهلية”.

– الهيئة الفيدرالية لتمويل الإسكان. “إعلان FHFA عن حدود القروض المتوافقة لعام 2022”.

– Making Home Affordable. “معرفة من يملك قرضي”.

Source: https://www.thebalancemoney.com/fannie-mae-vs-freddie-mac-3305695