يتم تشجيع المالكين على إعادة تمويل رهنهم العقاري عندما تكون أسعار الفائدة منخفضة. في الواقع ، توصي العديد من الإعلانات المرتبطة بالرهن العقاري بإعادة التمويل لتوفير المال عن طريق الاستفادة من أسعار منخفضة تاريخية. قاعدة الإبهام هي أنه من الأفضل إعادة التمويل عندما تكون أسعار الفائدة على الأقل 1٪ أقل من سعرك الحالي.
كيف تعمل قاعدة الإبهام لإعادة التمويل؟
تقول قاعدة إعادة التمويل بنسبة 1٪ أنه يجب عليك النظر في إعادة تمويل منزلك عندما يمكنك الحصول على سعر فائدة يكون أقل بنقطة واحدة على الأقل من سعرك الحالي. كلما كان السعر الجديد أقل ، كلما كان أفضل.
“إذا كان لديك مبلغ قرض قدره 500،000 دولار ، فإن التوفير الشهري مع انخفاض سعر [نقطة واحدة في المئة] هو حوالي 280 دولارًا شهريًا ، أو 3،360 دولارًا سنويًا” ، قالت ميليسا كوهن ، المدير التنفيذي للقروض العقارية في William Raveis Mortgage ، لـ The Balance عبر البريد الإلكتروني.
لماذا تعمل قاعدة 1٪ لإعادة التمويل بشكل عام؟
استخدام 1٪ كقاعدة لتحديد متى يجب إعادة التمويل له معنى لأنه يمكنك توفير عدة آلاف من الدولارات سنويًا. للمتابعة مع المثال أعلاه ، “إذا كان لديك قرض مطابق ، وافترض أن تكون تكاليف الإغلاق حوالي 6،000 دولار ، فسيستغرق الأمر حوالي سنتين للوصول إلى نقطة الانتعاش والاستفادة الحقيقية من التوفير مع إعادة التمويل” ، قالت كوهن.
ملاحظة: عندما تنخفض أسعار الفائدة حتى بنسبة صغيرة ، يشعر بعض المالكين بالحماسة للاستفادة من إعادة التمويل. ولكن لن تكون توفيراتك كبيرة إذا كانت النسبة أقل من نقطة واحدة أدنى من سعرك الحالي.
لنفترض أنك تفكر في إعادة تمويل قرض بقيمة 200،000 دولار بسعر فائدة حالي يبلغ 6.0٪ مع دفعة شهرية قدرها 1،199 دولارًا. إليك ما ستوفره بناءً على إعادة التمويل إلى أسعار تكون أقل بنسبة 0.5 و 1 نقطة في المئة.
إعادة التمويل إلى 5.5٪ إعادة التمويل إلى 5٪
الدفع الشهري 1،136 دولار 1،074 دولار
التوفير الشهري (قبل الضرائب) 63 دولار 125 دولار
التوفير السنوي (قبل الضرائب) 756 دولار 1،500 دولار
ولكن هذه التوفيرات لن تنتهي جميعها في جيبك. ستضطر إلى خصم رسوم إعادة التمويل وتكاليف الإغلاق والعقوبات المسبقة للسداد. تبلغ تكاليف الإغلاق حوالي 5،000 دولار ، وفقًا لـ Freddie Mac. قد لا تكون التوفيرات المحتملة لإعادة التمويل بسعر أقل من نقطة واحدة أدنى من سعرك الحالي تستحق العناء عند مراعاة هذه التكاليف.
عوامل أخرى يجب مراعاتها
قاعدة الإبهام بنسبة 1٪ لا تأخذ في الاعتبار كل جانب من جوانب الرهن العقاري. يمكن أن يكون من المستحق إعادة تمويل قرض كبير حتى إذا كان السعر الجديد أقل بنسبة أقل من نقطة واحدة عن سعرك الحالي ، وفقًا لكوهن. قد يوفر لك تخفيض سعر الفائدة بنسبة 0.5٪ للقروض الكبيرة ، أو القروض غير المتوافقة ، المقدمة في عام 2021 بأكثر من 548،250 دولار ، والتي زادت إلى 647،200 دولار في عام 2022 مبلغًا كبيرًا من المال.
قد لا تؤدي أسباب أخرى لإعادة التمويل إلى توفير فوري. “إذا كان لديك سعر قابل للتعديل ، قد ترغب في إعادة التمويل إلى سعر ثابت للاستفادة من تأمين السعر بشكل دائم” ، اقترحت كوهن. وإلا ، ستزيد أو تنخفض المبلغ الذي تدفعه شهريًا بالتوازي مع سعر الفائدة الحالي ، وبعض الرهون العقارية لديها حد أدنى لمدى يمكن أن ينخفض فيه سعر الفائدة الخاص بك.
لفتت كوهن أيضًا إلى أن بعض الأشخاص يختارون إعادة التمويل إلى فترة أقصر حتى يتمكنوا من سداد الرهن العقاري بشكل أسرع. قد تقوم بإعادة التمويل من الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى رهن عقاري لمدة 15 عامًا. “يمكن أن تعمل إعادة التمويل أيضًا إذا كان لديك خط الائتمان المرتبط بحق الرهن العقاري وترغب في دمج القروض الأولى والثانية في رهن عقاري أول جديد” ، شرحت.
عندما يتعلق الأمر باتخاذ قرار بشأن إعادة التمويل ، قالت كوهن: “إنها حقًا مسألة تتعلق بمدى توقعك للبقاء في منزلك ومدى الوقت الذي سيستغرقه للاستفادة فعليًا من إعادة التمويل”.
قاعدة إعادة التمويل بنسبة 1٪ مقابل قاعدة نقطة الانتعاش
قاعدة إعادة التمويل بنسبة 1٪ هي دليل جيد ، ولكن يجب أن تفكر فيها مقابل قاعدة نقطة الانتعاش. “تعتمد هذه القاعدة على المدة التي ستستغرقها للوصول إلى نقطة الانتعاش من إعادة التمويل ، استنادًا إلى تكاليف الإغلاق والتوفير” ، أوضحت كوهن. إنها النقطة التي ستبدأ فيها فعليًا في توفير المال بعد سداد رسوم إعادة التمويل الخاصة بك. لذلك يجب أن تأخذ في الاعتبار مدة الإقامة المخططة في المنزل كجزء من قرار إعادة التمويل الخاص بك.
لنعود إلى المثال أعلاه حول إعادة تمويل قرض بقيمة 200،000 دولار من 6٪ إلى 5٪. ستوفر 125 دولارًا شهريًا ، وهو يعادل 90 دولارًا بعد الضرائب. ولكن لنفترض أن الرسوم وتكاليف الإغلاق لرهنك العقاري الجديد تبلغ 2،500 دولار. ستستغرق 28 شهرًا للوصول إلى نقطة الانتعاش إذا قسمت تكاليفك (2،500 دولار) على التوفير الشهري (91 دولارًا). قد لا يكون من المستحق إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك إذا كنت لا تخطط للبقاء في المنزل لفترة طويلة.
Source: https://www.thebalancemoney.com/when-should-you-refinance-your-mortgage-5176297
اترك تعليقاً