كيف تؤثر خطط السداد المستندة إلى الدخل على نسبة الديون إلى الدخل للرهن العقاري؟

نسبة الديون إلى الدخل والأهلية للرهن العقاري

نسبة الديون إلى الدخل (DTI) هي مقياس لمجموع دفعات الديون الشهرية الكلية بالنسبة للدخل الشهري. يستخدم المقرضون نسبة DTI لتقييم احتمالية قدرتك على سداد أقساط الرهن العقاري. غالبًا ما يعتبر المقرضون المقترضين الذين لديهم نسبة DTI أعلى أكثر احتمالًا للتعثر في سداد قروضهم.

هناك في الواقع نسبتان لنسبة DTI يعتبرهما المقرضون العقاريون في كثير من الأحيان: نسبة الجبهة: تقسم هذه النسبة مصروفات الإسكان الإجمالية على الدخل الشهري الإجمالي. على سبيل المثال ، إذا كانت دفعة الرهن العقاري الخاصة بك وتأمين المنزل وضرائب الملكية تصل إلى 1000 دولار وكان دخلك الشهري الإجمالي 4000 دولار ، فإن نسبة الجبهة الخاصة بك ستكون 25٪ (1000 دولار / 4000 دولار). نسبة الخلف: تقسم هذه النسبة جميع دفعات الديون الشهرية (بما في ذلك الإسكان) على الدخل الشهري الإجمالي. إذا كانت إجمالي الديون الشهرية بما في ذلك دفعات الرهن العقاري المستقبلية والقروض الطلابية ودفعات السيارات والالتزامات الأخرى 2000 دولار وكان دخلك الشهري الإجمالي 4000 دولار ، فإن نسبة الخلف الخاصة بك ستكون 50٪ (2000 دولار / 4000 دولار).

غالبًا ما يكون لدى المقرضين العقاريين نسبة DTI القصوى في الاعتبار. يختلف ذلك من مقرض إلى آخر ونوع القرض. في بعض الحالات ، يمكن أن تصل نسبة الخلف إلى 50٪. عمومًا ، يفضل المقرضون العقاريون نسبة جبهة أقل من 33٪ ونسبة خلفية أقل من 38٪. من المهم أيضًا أن تأخذ في الاعتبار صافي الدخل الشهري الخاص بك – المبلغ الذي تأخذه فعليًا إلى المنزل. تعتمد هذه النسب على الدخل الإجمالي – المال الذي تحصل عليه قبل الضرائب والخصومات الأخرى – وقد لا تعكس بدقة ما يمكنك تحمله شهريًا.

ما هو خطة السداد المستندة إلى الدخل (IDR)؟

تعتبر دفعات القروض الطلابية جزءًا من كيفية حساب نسبة DTI الخاصة بك. قد يكون هذا صعبًا ، لأنه يمكنك اختيار من بين عدة خطط مختلفة لسداد القروض الطلابية الفيدرالية التي تختلف في المدفوعات الشهرية بشكل كبير. بعض خيارات الخطة الخاصة بك هي خطط IDR. تحدد خطط السداد المستندة إلى الدخل المدفوعات بين 10٪ و 20٪ من الدخل الشهري اعتمادًا على الخطة. يمكن أن تتغير المبلغ الذي ستدفعه شهريًا ، حيث تختلف المدفوعات بناءً على الدخل الحالي الخاص بك.

منذ ذلك الحين ، قامت إدارة بايدن بتمديد تجميد المدفوعات والفائدة على القروض الطلابية الفيدرالية للمرة الثامنة. لن يضطروا المقترضون الذين لديهم قروض طلابية فدرالية إلى القيام بأي مدفوعات ، ولن تستأنف القروض تراكم الفائدة حتى 60 يومًا بعد حل القضايا القضائية التي تتحدى برنامج إلغاء القروض الطلابية الخاص ببايدن أو يُسمح لوزارة التعليم بالمضي قدمًا في البرنامج. إذا لم يتم حل القضايا بحلول 30 يونيو 2023 ، ستستأنف المدفوعات بعد شهرين من ذلك.

نظرًا لأن دفعتك في إطار خطة IDR قد تتغير ، قد يكون من الصعب تحديد المبلغ المستحق للسداد عند حساب نسبة DTI الخاصة بك. أيضًا ، لدى المقرضين العقاريين قواعد مختلفة لكيفية تحديد دفعة القرض الطلابي الشهرية عندما تكون على خطة سداد مستندة إلى الدخل.

كيف تحسب برامج القروض المختلفة مبالغ السداد المستندة إلى الدخل؟

هناك خمسة كيانات حكومية رئيسية تحدد قواعد لبرامج القروض العقارية التي تقدمها: فاني ماي ، فريدي ماك ، إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) ، وزارة الزراعة الأمريكية ، ووزارة الشؤون العسكرية الأمريكية.

كل كيان يعامل دفعات IDR الشهرية بطرق مختلفة عند حساب نسبة DTI المحتملة للمقترض. على سبيل المثال ، فاني ماي يحدد أن المبلغ الفعلي الذي تدفعه في إطار خطة IDR هو المبلغ الذي سيتم تضمينه في حسابات DTI. هذا صحيح حتى إذا كانت دفعتك على خطة القرض الطلابي هي 0 دولار. يجب أن يكون هناك وثائق متاحة تبين أن المبلغ هو 0 دولار.

من ناحية أخرى ، تسمح قواعد فريدي ماك أيضًا باستخدام الدفعة الشهرية الفعلية في حساب نسبة DTI – ما لم تكن هذه الدفعة 0 دولار شهريًا. إذا كانت دفعتك 0 دولار ، فإن الرقم المستخدم في حسابات DTI سيكون يساوي 0.5٪ من رصيد القرض المستحق كما هو مبين في تقرير الائتمان الخاص بك.

قواعد إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) تتطلب أن دفعة القرض الطلابي الشهرية المستخدمة لنسبة DTI الخاصة بك يجب أن تساوي أحد هذه الأرقام: الأكبر من 1٪ من رصيد القرض المستحق أو الدفعة الشهرية المذكورة في تقرير الائتمان الخاص بك. الدفعة الموثقة الفعلية ، طالما سيتم سداد القرض بالكامل خلال فترة سداد القرض.

وزارة الزراعة الأمريكية (USDA) توفر أيضًا خيارين بشأن كيفية تحديد دفعات القرض الطلابي الشهرية لحساب DTI. عندما تكون على خطة سداد مستندة إلى الدخل ولا تقوم بعمل دفعات ثابتة ، يجب أن تساوي دفعتك الشهرية الحالية الأكبر من: 0.50٪ من رصيد القرض المستحق كما هو موضح في تقرير الائتمان الخاص بك أو الدفعة الشهرية الموثقة الحالية بموجب خطة السداد المعتمدة من قبل وزارة التعليم.

وزارة الشؤون العسكرية الأمريكية (VA) تتطلب من المقرضين استخدام مبلغ الدفعة الشهرية للقرض الوارد في تقرير الائتمان الخاص بك لحساب DTI الخاص بك. ومع ذلك ، إذا كانت هذه الدفعة أقل من عتبة معينة ، يجب على المقترض تقديم بيان من مزود الخدمة القرض الطلابي يوضح شروط القرض الفعلية. يتم حساب العتبة عن طريق قسمة 5٪ من رصيد القرض المستحق على 12 شهرًا. على سبيل المثال ، إذا كنت مدينًا بمبلغ 20,000 دولار ، فسيكون الحساب كالتالي: 20,000 دولار × 5٪ = 1,000 دولار. ثم 1,000 دولار / 12 ، مما يساوي 83.33 دولار.

فهم قواعد المقرض الخاص بك بشأن خطط IDR

عند التقدم بطلب للحصول على قرض منزلي ، يمكن أن تكون نسبة DTI الخاصة بك هي الفارق بين الموافقة والرفض. من خلال فهم كيفية حساب برامج القروض العقارية المختلفة لنسبة DTI وكيفية مراعاة خطة القرض الطلابي IDR الخاصة بك ، يمكنك تحديد أي برنامج قرض منزلي هو الأفضل بالنسبة لك.

Source: https://www.thebalancemoney.com/how-income-driven-repayment-plans-affect-mortgage-dti-5181629