ما هو قرض الرهن العقاري قابل للتعديل بالخيارات؟

قرض الرهن العقاري قابل للتعديل بالخيارات هو نوع من الرهن العقاري قابل للتعديل (ARM) يقدم للمقترضين عدة خيارات للسداد. يمكن أن تشمل خيارات السداد دفعات تُطبق فقط على الفائدة ورأس المال، أو دفعات الفائدة فقط، أو دفع مبلغ الحد الأدنى المستحق.

تعريف وأمثلة لقرض الرهن العقاري قابل للتعديل بالخيارات

قرض الرهن العقاري قابل للتعديل بالخيارات هو رهن عقاري قابل للتعديل يتميز بعدة خيارات للسداد. لم يعد قروض ARM ذات الخيارات هي الأكثر شيوعًا كما كانت في السابق.

يساعد معرفة أساسيات الرهون العقارية قابلة للتعديل في فهم قروض ARM ذات الخيارات. تسمح الرهون العقارية قابلة للتعديل للمشترين بدفع معدل ثابت منخفض لفترة زمنية محددة. بعد انتهاء تلك الفترة الأولية، يمكن أن يتعديل معدل الرهن العقاري ليتوافق مع معدل الرهن الأساسي. على سبيل المثال، يكون لدى ARM 5/1 معدلًا ثابتًا لأول خمس سنوات. بعد ذلك، يتم تعديل المعدل مرة واحدة في السنة حتى يتم سداد القرض.

مع ARM ذات الخيارات، يمكن للمقرض أن يقدم لك عدة احتمالات للقيام بالدفعات نحو رأس المال والفائدة على القرض. يمكن أن يؤثر الخيار الذي تختاره بشكل مباشر على سرعة تقليص الفائدة ورأس المال على القرض.

على سبيل المثال، افترض أن لديك ARM ذات الخيارات ويسمح لك المقرض بإجراء دفعات فقط على الفائدة. عندما تقوم بعمل دفعات كل شهر، تذهب هذه الدفعات نحو الفائدة على القرض ولكنها لا تؤثر على رأس المال.

ملاحظة: تم القضاء على قروض الرهن العقاري قابلة للتعديل بالخيارات بشكل فعال في عام 2014 عندما قدمت هيئة حماية المستهلك المالية (CFPB) الرهون العقارية المؤهلة.

كيف يعمل قرض الرهن العقاري قابل للتعديل بالخيارات

إذا وجدت مقرضًا يقدم قروض ARM ذات الخيارات، قد تتمكن من الاستفادة من هيكل دفع مرن يتيح لك تحديد كيفية سداد القرض. قد تجد واحدًا من الخيارات التالية للسداد:

• الفائدة ورأس المال: يشبه هذا الخيار الدفعة التقليدية للرهن العقاري، حيث يذهب بعض الدفعة نحو الفائدة وبعضها نحو رأس المال. يمكن أن تكون الدفعات مستحقة على جدول زمني للسداد يبلغ 15 أو 30 أو 40 عامًا.
• الفائدة فقط: تسمح الرهون العقارية ذات الخيارات بدفعات فقط على الفائدة. في هذه الحالة، ستُطبق الدفعات على الفائدة على القرض وليس على رأس المال لفترة زمنية محددة. بعد تلك الفترة، ستزيد الدفعة الشهرية الخاصة بك – حتى لو بقيت أسعار الفائدة ثابتة – لأنه يجب عليك أن تبدأ في سداد رأس المال بالإضافة إلى الفائدة كل شهر.
• الدفعة الحد الأدنى أو المحدودة: يتيح لك هذا الخيار الثالث دفع مبلغ الحد الأدنى الذي قد يكون أقل من الفائدة المستحقة على القرض.

عادةً ما تكون لدى الرهون العقارية ذات الخيارات أسعار فائدة منخفضة لأشهر قليلة في البداية. لذا قد تدفع 1% أو 2% على القرض في البداية، ثم ترى تعديل تلك الأسعار. تعتمد الدفعات الشهرية التي تقوم بها خلال السنة الأولى على معدل القرض الأولي. لذا إذا اخترت الدفعة الحد الأدنى أو المحدودة التي لا تغطي الفائدة، سيتم إضافة الفائدة غير المدفوعة إلى رصيد القرض، مما يزيد من رصيد القرض والفائدة التي ستدفعها في النهاية.

يُطلق على هذا الأمر اسم الاستهلاك السلبي. ببساطة، يعني أنه حتى وأنت تقوم بدفعات نحو القرض، لن ينخفض الرصيد إذا لم تغطي تلك الدفعات الفائدة. يمكن أن يكون الاستهلاك السلبي مشكلة، حيث يمكن أن يؤدي إلى أن تدين بمبلغ أكبر على الرهن العقاري مما يستحق المنزل في الواقع.

يمكن للرهون العقارية ذات الخيارات تحديد الحد الأقصى لزيادة الدفعة الشهرية الخاصة بك سنة بعد سنة. عادةً ما يتم إعادة حساب دفعات القرض الخاصة بك كل خمس سنوات، استنادًا إلى المدة المتبقية على فترة القرض الأصلية. ومع ذلك، لا ينطبق الحد الأقصى للدفعة على هذه التعديلات.

ملاحظة: قد ينهي المقرض الدفعات الخيارية إذا زاد رصيد القرض عن حد معين بسبب الاستهلاك السلبي.

انتقادات قرض الرهن العقاري قابل للتعديل بالخيارات

تم تصميم قروض ARM ذات الخيارات لجذب المشترين الذين يرغبون في مرونة السداد. في منتصف العقد الأول من الألفية، بدأ المزيد من مقرضي الرهون العقارية في تسويق قروض ARM ذات الخيارات كخيار ذو معدل منخفض للمقترضين. بحلول عام 2006، كانت قروض ARM ذات الخيارات تشكل 9% من إجمالي سوق الرهن العقاري.

المشكلة في قروض ARM ذات الخيارات تكمن في الطريقة التي تم تصميمها بها. على سبيل المثال، يعني القيام بدفعات فقط على الفائدة أن لا شيء يُطبق على رأس المال الخاص بالقرض، لذا لا ينخفض رصيد القرض الخاص بك. بينما يمكن أن يزيد معدل الدفع الشهري الخاص بك عندما يتعديل معدل الفائدة، إلا أنك لا تحقق تقدمًا فيما تدين به.

في الوقت نفسه، يمكن أن يزيد الدفع الحد الأدنى للرصيد إذا كنت تدفع أقل من الفائدة كل شهر. فكر في الأمر على أنه دفع الحد الأدنى المستحق على بطاقة الائتمان. قد تدفع دائمًا 50 دولارًا شهريًا، ولكن إذا كانت رسوم الفائدة 100 دولار شهريًا، فأنت في الأساس لا تحقق تقدمًا.

تعرض قروض ARM ذات الخيارات، جنبًا إلى جنب مع الرهون العقارية الفرعية الأخرى مثل القروض بدون وثائق والقروض الكاذبة، للتفتيش الدقيق بعد أزمة عام 2008. نتيجة لذلك، بدأ المقرضون في التراجع عن تقديمها. على سبيل المثال، قرر بنك واكوفيا وقف تقديم قروض ARM ذات الخيارات في عام 2008. ومع ذلك، لم يمنع ذلك البنك من استهدافه في دعوى قضائية جماعية تتعلق بقروض ARM ذات الخيارات، والتي أدت إلى تسوية بقيمة 627 مليون دولار.

في الوقت الحاضر، تقريبًا اختفت قروض ARM ذات الخيارات من سوق الرهن العقاري. ومع ذلك، لا يزال بإمكان المقرضين تقديم قروض رهن عقاري بفائدة فقط، حيث يتم الدفع نحو الفائدة فقط لفترة زمنية محددة. تذكر أن الدفع الفائدة فقط لا يقلل من رصيد القرض الخاص بك.

إذا كان لديك قرض بفائدة فقط أو ARM، فكر في إعادة التمويل إلى قرض ثابت بمعدل منخفض قد يوفر لك المال.

Source: https://www.thebalancemoney.com/what-is-an-option-adjustable-rate-mortgage-5206355