ماذا تفعل مع منزلك المقلوب رأسًا على عقب؟

في هذا المقال ستجد حلولًا للرهن العقاري المقلوب رأسًا على عقب

البقاء على المسار

قيمة المنازل ترتفع وتنخفض وفقًا للاتجاهات في الاستثمار والأوضاع الاقتصادية والسوقية. إذا كنت قادرًا على البقاء في منزلك والاستمرار في سداد القروض العقارية ، فهذه هي الطريقة الأقل مشكلة والأفضل لعكس الرهن العقاري المقلوب رأسًا على عقب.

قيمة منزلك لديها فرصة جيدة للارتفاع. وفي نفس الوقت ، هناك فرصة جيدة أيضًا لانخفاض قيمتها أو عدم ارتفاعها على الإطلاق. في أي حال ، الاستمرار في السداد يسدد الفائدة على القرض ويبدأ في سداد رأس المال ، مما يبدأ في إعادة الرهن العقاري إلى وضعه الطبيعي.

قد تقوم أيضًا ببعض التحسينات التي ستزيد من قيمة منزلك ، مثل تحديث المطبخ والحمام (إذا كنت قادرًا على ذلك).

تخفيض رأس المال

حل آخر جيد لمنزلك المقلوب رأسًا على عقب هو تحويله إلى وضعه الطبيعي من خلال برنامج لتخفيض رأس المال.

المشكلة في هذا الخيار هي أن البنك يجب أن ينسى ويغفر جزءًا من دين الرهن العقاري الذي لا يغطيه القيمة. ليس كل البنوك ستفعل ذلك ، ولكن لا يضر أن تسأل.

قد يبدو من المنطقي أن البنك سيرفض تخفيض رأس المال لأنه يرغب في إجراء بيع قصير ، والذي ينطوي أيضًا على مسامحة الدين. في الوقت نفسه ، قد تتساءل لماذا لا يغفر البنك الدين لك كمقترض قام بالسداد في الوقت المحدد وهو في وضع جيد مع البنك بدلاً من المشتري الطرف الثالث.

سيكون هذا سؤالًا ممتازًا لطرحه على البنك إذا حاولت التفاوض على صفقة تخفيض.

حل بيع قصير

البيع القصير هو ربما أفضل خيار ثانوي من الناحية المالية ، بعد تخفيض رأس المال.

يتخلص البيع القصير من دين الرهن العقاري ، وسيتيح لك العملية التخلص من التزامات الرهن العقاري ، على الأقل في بعض الولايات. يوافق البنك على السماح لك ببيع منزلك بقيمته العادلة في السوق ، حتى لو كانت تلك القيمة أقل من رصيد القرض الخاص بك.

يمكن أن يكون البيع القصير أقل تكلفة للبنك من الإجراءات القانونية لإجراءات الإفلاس.

هناك العديد من أنواع البيع القصير المختلفة ، لذا تحدث مع وكيل بيع قصير ذو خبرة لمعرفة أيها هو الأفضل بالنسبة لك. يمكن أن تجعل خبرة وكيل متمرس الفرق بين الحصول على نقود لبيع قصير أو رفض البنك لبيع قصيرك تمامًا.

تعديل القرض

قد يفضل بنكك تعديل الرهن العقاري الخاص بك. يمكن أن يخفض هذا العملية الدفعات الشهرية ، ولكنه سيمدد مدة القرض للتعويض. يستخدم هذا الأسلوب عادة من قبل أصحاب المنازل الذين يرغبون في الاحتفاظ بالمنزل الذي لديهم ، بغض النظر عن كمية المال التي ينفقونها عليه على المدى الطويل.

عادةً ما يكون أصحاب المنازل الذين يختارون هذا الطريق موظفين ويمكنهم تحمل الدفعات الشهرية. ومع ذلك ، فإنهم يدفعون أكثر من ثلث دخلهم الشهري الإجمالي ، ويفضلون الاحتفاظ بالمنزل ، ويرغبون في إيجاد طريقة لتقليل دفعاتهم.

حل إعادة التمويل

أنشأت الحكومة الفيدرالية برنامجًا لمساعدة الإسكان بعد انخفاض كبير في قيمة المنازل بعد الأزمة المالية في الفترة من 2007 إلى 2009. يُطلق عليه برنامج إعادة تمويل الإسكان الميسر (HARP) ، وقد ساعد أكثر من 3.5 مليون مالك منزل على إعادة تمويل قروضهم من فاني ماي وفريدي ماك. ومع ذلك ، انتهت صلاحية البرنامج في ديسمبر 2018.

صممت فاني ماي وفريدي ماك برامج بديلة لأصحاب المنازل المقلوبة رأسًا على عقب. يسمح برنامج فريدي ماك لتحسين إعادة تمويل الإغاثة المحسنة لأصحاب المنازل الذين لديهم قروض فريدي ماك أو قروض لم يتم إعادة تمويلها من خلال برنامج HARP قبل 31 ديسمبر 2018 بإعادة تمويل منازلهم.

تقدم فاني ماي خيار إعادة تمويل عالي القيمة لأصحاب المنازل المقلوبة رأسًا على عقب أيضًا. يمكن إعادة تمويل القروض الخاصة بفاني ماي فقط ، ويجب أن يكون لديها تاريخ ملاحظة في 1 أكتوبر 2017 أو بعد ذلك.

معظم المقترضين الذين يتقدمون بطلب لإعادة التمويل يفعلون ذلك لأنهم يرغبون في الاحتفاظ بمنازلهم وتخفيض دفعاتهم الشهرية ومعدل الفائدة.

العيب الرئيسي هو أن إعادة التمويل لا تقلل من رصيد رأس المال الخاص بك ، وسيكون لديك حاجة إلى الحصول على قرض يتم تمويله من قبل الحكومة. عادةً ما لا يتم إعادة تمويل الرهن العقاري من خلال البنوك إذا كان تحت الماء – معظم البنوك تتطلب توفر رأس المال في المنزل للموافقة على القرض.

الابتعاد فقط

الابتعاد (المعروف أيضًا بـ “التخلي الاستراتيجي”) عن سداد الرهن العقاري قد يبدو فكرة جيدة في البداية. فمن السهل أن تصبح متعبًا بعد محاولة العمل ضمن نظام البنك ، فقط للفشل في حل مشكلة لم تكن خطأك. يميل العديد من أصحاب المنازل المستاءين والغاضبين إلى التوقف عن سداد الرهن العقاري وإرسال المنزل إلى الإجلاء.

قد تعتقد أنك تقوم بـ “تعذيب البنك” عن طريق القيام بذلك ، ولكن من المرجح أنك ستضر بنفسك فقط. ستتأثر رصيدك الائتماني ، وسيقوم البنك بإجراء الإجلاء ، ومن المحتمل أن تضطر إلى الانتظار سبع سنوات أخرى قبل أن تتأهل للحصول على رهن عقاري مرة أخرى. الانتقال الاستراتيجي هو خيار ، ولكنه ليس خيارًا جيدًا جدًا إذا كنت بحاجة إلى رصيدك الائتماني.

إعطاء المنزل للبنك

لا يمكنك إعادة المنزل إلى البنك ، لأن البنك لم يكن يمتلكه في المقام الأول. قد يستولي البنك على منزل مصادرة الرهن العقاري ، مدعيًا الضمان للقرض ، ولكنه لا يستعيد الملكية بالمعنى الحرفي.

في بعض الأحيان يقدم البنوك لأصحاب المنازل إمكانية تسجيل الملكية لهم. يُطلق على هذه العملية “تسجيل العقد بدلاً من الإجلاء”. أنت في الواقع تقول “لن أقدم المزيد من دفعات الرهن العقاري ، ولكن ليس عليك أن تستولي ، لأنني سأعطيك الملكية”. هذا الاتفاق غالبًا ما يكون في مصلحة البنك ، ولكن نادرًا ما يكون في مصلحة المالك. سيتأثر رصيدك الائتماني ، ومن غير المرجح أن تنتهي بأي شيء أكثر مما كنت ستحصل عليه إذا كنت قد تخلفت وذهبت إلى الإجلاء.

حل الإفلاس

الإفلاس هو آخر محاولة يجب أن تكون (أو يجب أن تكون) لديك ، خاصة إذا كان منزلك المقلوب رأسًا على عقب هو المشكلة المالية الوحيدة التي تواجهها. ولكن قد تفكر في تقديم طلب للحماية من الإفلاس إذا كانت ديونك الأخرى قد خرجت عن السيطرة وكنت بحاجة ماسة إلى بعض الإغاثة المالية.

يمحو تقديم إفلاس الفصل 7 أو “يفصل” الديون المتبقية بعد أن يأخذ الوصي ملكية أي ممتلكات غير معفاة تمتلكها ويبيعها لتلبية أكبر قدر ممكن من ما تدين به.

ينطوي الفصل 13 من الإفلاس على الدخول في خطة دفع متعددة السنوات لسداد الديون الخاصة بك تحت إشراف المحكمة. تكون الشروط أفضل من تلك التي تكافح معها.

من المرجح أن تفقد منزلك في إجراءات الفصل 7 ، ولكن قد تتمكن من إنقاذه في إفلاس الفصل 13. هذا لأن دفعات الرهن العقاري الخاصة بك عادة ما تكون مشمولة في خطة الدفع الخاصة بك.

هل كانت هذه الصفحة مفيدة؟

شكرًا لملاحظاتك! أخبرنا لماذا!

المصادر:

الهيئة الفيدرالية لتمويل الإسكان. “برنامج إعادة تمويل الإسكان الميسر (HARP)”. تم الوصول إليه في 28 يناير 2021.

فريدي ماك. “إعادة تمويل الإغاثة المحسنة للرهن العقاري”. تم الوصول إليه في 28 يناير 2021.

فاني ماي. “خيار إعادة التمويل عالي القيمة”. تم الوصول إليه في 28 يناير 2021.

المحاكم الأمريكية. “الفصل 7 – أساسيات الإفلاس”. تم الوصول إليه في 28 يناير 2021.

المحاكم الأمريكية. “الفصل 13 – أساسيات الإفلاس”. تم الوصول إليه في 28 يناير 2021.

Source: https://www.thebalancemoney.com/what-to-do-with-my-upside-down-house-1799156