تعتبر القروض والتوفير (S&Ls) بنوكًا متخصصة تم إنشاؤها لتعزيز تملك المنازل بأسعار معقولة. تحصل على اسمها من تمويل القروض العقارية بواسطة التوفير التي يتم تأمينها من قبل هيئة التأمين الاتحادية للودائع. تاريخيًا، قدمت أسعارًا أعلى على حسابات التوفير لجذب المزيد من الودائع، مما يزيد من قدرتها على تقديم القروض.
المورد المبكر للقروض العقارية
قبل قانون بنك القروض العقارية الاتحادي لعام 1932، كانت معظم القروض العقارية قصيرة الأجل وتقدم من قبل شركات التأمين، وليس البنوك. ثم اكتسبت القروض والتوفير القدرة على تقديم قروض عقارية لمدة 30 عامًا تقدم أقساطًا شهرية أقل مما كان متاحًا في السابق. ساعد ذلك في جعل تملك المنازل أكثر توفرًا.
إنشاء بنوك القروض والتوفير
قبل الكساد الكبير، كانت القروض العقارية قروضًا لمدة 5 إلى 10 سنوات يجب إعادة تمويلها أو سدادها بدفعة كبيرة. بحلول عام 1935، كان 10% من منازل الولايات المتحدة في حالة إغلاق بسبب هذه الشروط القاسية وانخفاض أسعار العقارات. لوقف هذا الدمار، قامت الصفقة الجديدة بالأمور الثلاث التالية:
- شركة صاحب المنزل القرض تشتري مليون قرض متأخر من البنوك. ثم قامت بتغييرها إلى قروض طويلة الأجل بأسعار ثابتة مثلما نعرفه اليوم واستعادتها.
- الإدارة الاتحادية للإسكان قدمت تأمينًا للقروض العقارية.
- الجمعية الوطنية الفيدرالية للرهن العقاري أنشأت سوقًا ثانويًا للقروض.
نمو سوق القروض العقارية
في عام 1944، أنشأت إدارة المحاربين القدامى برنامج تأمين القروض العقارية الذي خفض الدفعات. وهذا شجع المحاربين العائدين من الحرب على شراء منازل في الضواحي. وساهم البرنامج في تحفيز النشاط الاقتصادي في صناعة بناء المنازل.
مشاكل بنوك القروض والتوفير
في عام 1973، أحدث الرئيس ريتشارد نيكسون تضخمًا مفرطًا من خلال إزالة الدولار الأمريكي من المعيار الذهبي. لم تتمكن بنوك القروض والتوفير من رفع أسعار الفائدة لمواكبة التضخم المتزايد، لذلك فقدت ودائعها لحسابات السوق النقدية. هذا أدى إلى تآكل رأس المال الذي يحتاجه بنوك القروض والتوفير لإنشاء قروض عقارية بتكلفة منخفضة. طلبت الصناعة من الكونغرس إزالة بعض القيود على عملياتها.
الانهيار والإنقاذ
أدى انهيار هذه الاستثمارات إلى فشل نصف بنوك البلاد. مع تعطل البنوك، بدأت صناديق التأمين الحكومية والفيدرالية في نفاد الأموال اللازمة لاسترداد الودائع.
في عام 1989، قامت إدارة جورج بوش الأب بإنقاذ الصناعة من خلال قانون إصلاح واستعادة وإنفاذ المؤسسات المالية. قدمت FIRREA 50 مليار دولار أولية لإغلاق البنوك المفلسة، وأنشأت هيئة ثقة القرار لإعادة بيع أصول البنك، واستخدمت عائداتها لرد المبالغ للودائع. منعت FIRREA بنوك القروض والتوفير من تقديم المزيد من القروض الخطرة. للأسف، دمرت أزمة القروض والتوفير الثقة في المؤسسات التي كان يعتقد سابقًا أنها مصادر آمنة للقروض العقارية لأن الصناديق التي تديرها الدولة تدعمها.
تكرار الأخطاء الماضية
مثل البنوك الأخرى، كانت بنوك القروض والتوفير ممنوعة بموجب قانون غلاس-ستيجال من استثمار أموال المودعين في سوق الأوراق المالية والمشاريع العالية المخاطر لتحقيق أعلى معدلات عائد. ألغت إدارة كلينتون قانون غلاس-ستيجال للسماح للبنوك الأمريكية بالتنافس مع البنوك الدولية ذات التنظيم الأقل صرامة. وسمح للبنوك باستخدام الودائع المؤمنة من قبل هيئة التأمين الاتحادية للاستثمار في الأدوات المشتقة الخطرة.
كانت أكثر أدوات الاستثمار الخطرة شعبية هي الأمان المدعوم بالرهن العقاري (MBS). باعت البنوك القروض إلى فاني ماي أو الشركة الفيدرالية للرهن العقاري. ثم قامت بتجميع القروض وبيعها كأمانات مدعومة بالرهن العقاري لمستثمرين آخرين في السوق الثانوية.
كان العديد من صناديق التحوط والبنوك الكبيرة تشتري القروض وتعيد تجميعها وإعادة بيعها مع القروض العقارية الفرعية المشمولة في الحزمة. وكان هؤلاء المشترين المؤسسيين والكبار مؤمنين ضد الافتراض القائم على القروض من خلال حمل مبادلات الائتمان الافتراضية (CDS). كان الطلب على الأمانات المجمعة والعائدة عالية جدًا كبيرًا لدرجة أن البنوك بدأت في بيع القروض لأي شخص ولأي شخص. انتشر فقاعة العقارات.
أزمة عام 2006
كل شيء كان على ما يرام حتى بدأت أسعار العقارات في الانخفاض في عام 2006. تم بدء التخلف عن القروض العقارية من قبل أصحاب المنازل، وانهارت سوق الأوراق المالية المشتقة بيع الأوراق المالية المجمعة وإعادة تجميعها. يروي الجدول الزمني لأزمة عام 2008 الأحداث الحاسمة التي وقعت في أسوأ أزمة مالية في الولايات المتحدة منذ الكساد الكبير.
كان واشنطن ميوتشوال أكبر بنك للقروض والتوفير في عام 2008. نفدت النقدية خلال الأزمة المالية عندما لم يتمكن من إعادة بيع قروضه على السوق الثانوية المنهارة. عندما أفلس ليمان براذرز، هرع مودعو واشنطن ميوتشوال. سحبوا 16.7 مليار دولار خلال العشرة أيام التالية. تولت هيئة التأمين الاتحادية واشنطن ميوتشوال وباعتها لجيه بي مورجان تشيس مقابل 1.9 مليار دولار.
بنوك القروض والتوفير بعد الأزمة
تضاءل الفارق بين البنوك التجارية وبنوك القروض والتوفير بشكل كبير. في عام 2019، كان هناك فقط 659 بنكًا للقروض والتوفير، وفقًا لهيئة التأمين الاتحادية. راقبت الوكالة نحو نصفها تقريبًا. اليوم، تشبه بنوك القروض والتوفير أي بنك آخر، بفضل إنقاذ FIRREA في الثمانينيات.
يمكن لمعظم بنوك القروض والتوفير التي لا تزال قائمة تقديم خدمات مصرفية مماثلة للبنوك التجارية الأخرى، بما في ذلك حسابات الشيك وحسابات التوفير. الفارق الرئيسي هو أن 65% من أصول بنك القروض والتوفير يجب أن تستثمر في القروض العقارية.
آخر فارق رئيسي هو التركيز المحلي لمعظم بنوك القروض والتوفير. بالمقارنة مع البنوك التي غالبًا ما تكون شركات متعددة الجنسيات كبيرة، تملك بنوك القروض والتوفير بشكل أكثر شيوعًا وتحكمًا محليًا، وهي أكثر تشابهًا في الأسلوب مع الجمعيات التعاونية. لهذا السبب، غالبًا ما يكونون مكانًا جيدًا للحصول على أفضل أسعار القروض العقارية.
Source: https://www.thebalancemoney.com/what-are-savings-and-loans-history-and-today-3305959
اترك تعليقاً