كيفية شراء منزل مصادرة أو ملكية البنك العقارية

ما هي المصادرات وممتلكات البنك العقارية؟

تمتلك البنوك العقارية العقارات لأنها اكتسبت تلك العقارات من خلال عملية المصادرة. تحدث عملية المصادرة عندما يتعذر على المالك سداد أقساط القرض العقاري الخاص به. عند حدوث ذلك، يسترد البنك الذي قدم القرض المنزل، حيث يكون المنزل ضمانًا للقرض.

بمجرد استرداد المنزل، سيقوم البنك – عادةً – ببيع المنزل في مزاد علني على أمل استرداد الخسائر التي تكبدها عندما تخلف المالك عن السداد. إذا لم يتم بيع المنزل في المزاد، فإنه يدرج في سجلات البنك ويشار إليه بأنه “ملكية العقار الخاصة بالبنك” (REO). قد يفشل المنزل في البيع في المزاد لعدم تقديم أي شخص عرضًا بقيمة القرض الحالي أو لأن البنك بدأ المزاد بقيمة الحد الأدنى العالية جدًا بحيث لا يهتم أحد بالمنزل.

لماذا شراء منازل مملوكة للبنك؟

إذا كان البنك يسعى لاسترداد خسائره على الممتلكات المصادرة، فلماذا يوجد صفقات جيدة؟ هناك سببان يجعلان منزل مملوك للبنك يمكن أن يكون مربحًا بالنسبة لك:

أولاً، إذا تم تأمين قرضين على الممتلكات (وهو أمر شائع في هذه الأيام)، فإن الدائن الثاني في بعض الأحيان لا يقوم بعملية المصادرة. إذا لم يقم الدائن الثاني بسداد المدفوعات المتأخرة للدائن الأول وبدأ إجراءات المصادرة الخاصة به، فإن الدائن الثاني سيتم حذفه في عملية المصادرة.

ثانيًا، غالبًا ما يكون البنك لا يرغب في الجلوس على مخزونه. مع العلم أنه لم يتلق أدنى عرض من مستثمر أو مشتري منزل خلال المزاد، فإن هناك فرصة جيدة أن البنك قد يقوم بتسعير هذا المنزل المملوك له بخصم كبير للتخلص منه.

كيفية العثور على المصادرات وممتلكات البنك العقارية؟

للعثور على المصادرات وممتلكات البنك العقارية، يمكنك القيام بالمهمة بنفسك أو الاستعانة بوكيل المشتري.

العثور على وكلاء قوائم الممتلكات المملوكة للبنك بنفسك:

هناك العديد من المواقع المتاحة عبر الإنترنت للعثور على المصادرات. واحدة من أفضل هذه المواقع هي خدمة قوائم المتعددة (MLS)، والتي تساعد في ربط المشترين والبائعين ووسطاء العقارات. ابحث في قاعدة بيانات MLS عن “ممتلكات البنك العقارية” للعثور على وكلاء في منطقتك المتخصصين في هذا المجال. بمجرد تحديد بعض القوائم ذات الإمكانات العالية، حان الوقت للبدء في التواصل معهم.

هناك العديد من الأشياء التي تحتاج إلى معرفتها حول وكلاء قوائم الممتلكات المملوكة للبنك:

• نشاط مركز: يقوم معظم وكلاء قوائم الممتلكات المملوكة للبنك بإدراج الممتلكات المملوكة للبنك فقط، وليس أنواع الممتلكات الأخرى.
• الوكالة المزدوجة: يكسب وكلاء قوائم الممتلكات المملوكة للبنك المال من خلال بيع العديد من الممتلكات المملوكة للبنك أو العمل كوكلاء مزدوجين. في حالة الوكالة المزدوجة، سيكسب وكيل قوائم الممتلكات المملوكة للبنك عمولة القائمة وعمولة وكيل المشتري.
• العمولة: لجذب وكلاء المشترين، يقدم العديد من البنوك نسبة عمولة أكبر لوكيل المشتري مع خصم عمولة وكيل القائمة.
• التمثيل: يمثل وكلاء قوائم الممتلكات المملوكة للبنك عادة البائعين وليس المشترين.
• العلاقة: يكون وكلاء قوائم الممتلكات المملوكة للبنك عادة وكلاءً مرموقين بسبب حجم الأعمال التجارية التي يقومون بها. عادةً ما لا يقضون وقتًا طويلًا في العمل مع المشترين وربما لا يشاركون في الكثير من التوجيه والمساعدة.
• الاتصال: يقوم بعض وكلاء قوائم الممتلكات المملوكة للبنك بتوظيف مساعدين للتعامل مع المكالمات. وكثير منهم لا يعطون أرقام هواتفهم، مما يجعل التواصل صعبًا.

خيار أفضل: توظيف وكيل المشتري لتمثيلك:

ما لم يكن لديك تجربة مباشرة في التفاوض مع البنوك، فقد تحصل على تمثيل أفضل عن طريق توظيف وكيل المشتري الخاص بك. قبل اختيار وكيل، اختر العديد منهم وقم بإجراء مقابلات معهم للعثور على الشخص المناسب.

إليك بعض الأشياء التي تحتاج إلى معرفتها حول وكلاء المشترين:

• الواجب الأماني: يتحمل وكيل المشتري مسؤولية أمانية لحماية مصالحك.
• التمثيل: لا يمثل وكيل المشتري البائع، حتى عندما يدفع البائع عمولته.
• التكاليف عليك: عادةً ما يدفع البائع عمولة وكيل المشتري. عادةً ما لا يكلفك توظيف وكيل المشتري.
• اتفاقية الوسيط: قد يطلب وكلاء المشترين منك توقيع اتفاقية وسيط المشتري، والتي ستحدد واجبات الوكيل وتحدد من يدفع العمولة.
• خبرة الوكيل: انظر إلى العمل مع وكيل المشتري الذي لديه خبرة في العمل مع ممتلكات البنك العقارية.

نصائح التفاوض لشراء منزل مملوك للبنك

بمجرد أن تحدد بعض القوائم المثيرة للاهتمام وتجد وكيل المشتري الخاص بك، فأنت جاهز للانتقال إلى الخطوة التالية: الاتصال بالبنك.

إذا كانت قائمة المنزل جديدة نسبيًا في السوق، فمن الممكن أن يكون البنك لن يتخلى كثيرًا عن سعره المطلوب. ستكون لديك قوة تفاوض أكبر إذا قدمت عروضًا على المنازل التي كانت في السوق لأكثر من 30 يومًا.

إذا كنت تستهدف سعرًا معينًا سيجعل الممتلكات المملوكة للبنك صفقة رائعة، فلا تخف من طلبه. لديك رافعة مالية كبيرة. بالإضافة إلى أن الممتلكات تمت مصادرتها، فإنها فشلت في البيع في المزاد. الممثل أو الوكيل الذي تتعامل معه هناك لإتمام الصفقة.

خلال هذه العملية، يجب أن تتوقع ما يلي:

• شراء كما هو: من المرجح أن يُطلب منك شراء المنزل “كما هو”، وقد يكون في حالة جيدة أو سيئة. قدم عرضك على أن يخضع لفحص المنزل.
• لعبة الانتظار: قد تجد نفسك في انتظار لفترة طويلة عند التعامل مع البنك. بعد التأهيل المسبق للحصول على قرض، قد يتم إبقاؤك في انتظار لمدة 10 أيام حتى يرد البنك على عرضك. إذا لم يتحرك البنك، وتلقيت رفضًا للعرض، انتظر 30 يومًا آخر وقدم عرضك الأصلي مرة أخرى.

تكاليف غير متوقعة لشراء منزل مملوك للبنك

توخى الحذر من أنه قد تواجهك رسوم غير متوقعة أثناء الصفقة.

توخى الحذر من أن البنك قد يدير الصفقة بطريقة مختلفة عن تجربتك في شراء منزل غير مصادرة.

تتفاوض البنوك على خصومات بالجملة مع شركات العنوان والضمان. إذا قررت استخدام شركة العنوان والضمان التابعة للبنك، فتحقق من الرسوم التي ستفرضها تلك الشركات عليك. عادةً ما تكون الرسوم التي لا يدفعها البنك ولكن يدفعها المشتري أعلى. هذا لأن شركات العنوان والضمان غالبًا ما تعوض عن تلك الخصومات من خلال فرض رسوم أعلى على المشتريين.

توقع أن يقوم البنك بوضع عقد شراء أو إضافة إلى عقد الشراء القياسي الخاص بك. اقرأه بعناية واستشر محامي عقاري إذا لم تفهمه. يمكنك الاعتماد على أن محامي البنك قد وضع هذا العقد، ومن غير المرجح أن يكون في صالحك.

أخيرًا، قد لا توقع بعض البنوك على عرض مضاد حتى يتم الاتفاق على جميع الشروط بالاتفاق الشفهي بين الأطراف.

الأسئلة المتداولة (FAQs)

ما هو الفرق بين المصادرة المدعومة من قبل إدارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) والمصادرة المملوكة للبنك؟

المصادرة المدعومة من قبل إدارة الإسكان والتنمية الحضرية هي في الأساس نفس المصادرة المملوكة للبنك، ولكن الرهن العقاري الذي يغطي المنزل كان مدعومًا من قبل الحكومة. هذا يغير عملية المصادرة قليلاً، على الرغم من أن الوظائف الأساسية للعملية هي نفسها. عندما يتم شراء منزل مصادرة بقرض مدعوم من الحكومة، يتم سرد المصادرة المملوكة للبنك في متجر HUD Home.

كيف أعرف كم يجب أن أدفع مقابل منزل مصادرة للبنك؟

مثل أي منزل، يمكنك أن تقدم عرضًا لدفع أي مبلغ تعتقد أنه مناسب لمنزل مصادرة للبنك، ولكن قد يكون هناك مشتري آخر مستعد لدفع أكثر. هذا هو السبب في أنه يمكن أن يساعد العمل مع وكيل المشتري الجيد. إذا كان الوكيل يعتقد أن الممتلكات تندرج ضمن النطاق السعري الذي تشعر بالراحة به، فإنه يمكن أن يساعدك في تقديم عرض تنافسي.

هل كانت هذه المعلومات مفيدة؟

شكرًا لتقييمك! يرجى إخبارنا بسبب ذلك.

المصادر:

تستخدم The Balance مصادر عالية الجودة فقط، بما في ذلك الدراسات المراجعة من قبل الأقران، لدعم الحقائق الموجودة في مقالاتنا. اقرأ عملية تحريرنا لمعرفة المزيد حول كيفية التحقق من الحقائق والحفاظ على دقة وموثوقية وجودة محتوانا.

معهد أوربان. “تأثيرات المصادرات على الأسر والمجتمعات.” الصفحة 8.

البنك الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك. “العقارات السكنية المتعفنة: الأبعاد والتأثيرات والحلول.” الصفحة
Source: https://www.thebalancemoney.com/buying-post-foreclosures-reos-1798183